新聞追擊|禁追租生效 混合用途單位惹紛爭

2022-05-10 07:03

疫境生意難做,政府立例禁止業主向指定行業租戶追討欠租三個月。
疫境生意難做,政府立例禁止業主向指定行業租戶追討欠租三個月。

立法會上月底三讀通過有關「暫緩追租」的《商業租戶短期保護措施(2019冠狀病毒病疫情)條例草案》,禁止業主向指定行業租戶追討欠租三個月,包括疫情下需停業的處所、零售店鋪及飲食業等,不過就沒有涵蓋辦公室及工廠等。地產界人士透露,部分租戶將單位用作多種用途,例如在辦公室內同時提供生產零售業務等,部分租戶在條例生效後,向業主表明在禁追租期內不會交租,惟業主卻認為相關處所不屬條例的保障範圍,產生爭拗,認為法例存有灰色地帶。熟悉本港樓宇條例的孖士打律師行合夥人葉冬生指出,由於條例表明「該處所需要完全或主要用作指明處所」,否則並不適用於這項條例,業主仍可向租戶追討拖欠款項。

疫情衝擊令不少商戶經營困難,立法會上月底三讀通過有關「暫緩追租」條例草案,禁止業主向指定處所商戶採取追討欠租等行動三個月,至本年七月三十一日止,若租戶在本年一月一日至保護期結束,未有如期繳付租金,業主不得追討,而在保護期開始前已採取的行動,則須擱置。

辦公室一隅作零售成灰帶

  條例列明,相關受條例保障的指定處所包括疫情下需停業的處所、零售店鋪及飲食業等,不過就沒有涵蓋辦公室及工廠等。據地產界人士透露,由於本港租金高企,部分租戶會將單位劃分為多個不同的用途,例如在設於商廈的辦公室內,同時有零售業務等,相關租戶近日亦向業主表明,在禁追租期內不會交租。不過有業主認為這類混合用途的處所不屬條例保障範圍。有業主反映,有租用工廈的出版社,該單位既有辦公室予編採員工製作書本,同時亦開放予顧客上門購買書籍,這類租戶拒絕交租,但業主並不認同可納入暫緩交租。

  熟悉本港樓宇條例的孖士打律師行合夥人葉冬生指出,由於暫緩追租條例表明「該處所需要完全或主要用作指明處所」,否則業主仍可向租戶追討拖欠租金。就相關單位是否屬於「指明處所」,他稱:「要看整件事的事實,及客觀情況,去分析一個地方、一個處所,算唔算指明處所。」

  葉冬生舉例稱,健身室內除了運動場地,亦有部分樓面用作辦公室,但顯然單位的目的是健身用途,而不是辦公室用途,所以屬於法例保障可享暫緩追租;不過另一情況,若一個單位內八成樓面用作辦公室,僅門口部分有兩成樓面用來銷售,這個單位未必適用於這個條例,業主可繼續追討租金。

律師葉冬生指,單位需完全或主要用作相關指明處所,否則業主仍可追租。蘇正謙攝
律師葉冬生指,單位需完全或主要用作相關指明處所,否則業主仍可追租。蘇正謙攝

葉冬生:前鋪後居合條件

  現時部分舊區的樓宇有「前鋪後居」,因應鋪位租金往往較居住為高,葉冬生認為,租金亦會反映單位的主要用途,屬於做生意為主,住宿屬於附帶用途。

  葉冬生續稱,部分單位的租約亦列出單位的用途,可成為證據,以界定該處所是否納入保障範圍。他舉例指,若處所同時設有餐廳及辦公室,租約通常會寫明是餐廳,則可理解辦公室只是餐廳的附帶用途。

  葉冬生稱,若業主認為持有的單位,現時用途並不屬於暫緩追租的保障範圍,業主可向租戶追租;若租客不願交租,業主亦可就該單位是否「指明處所」採取法律行動。惟他提醒,由於條例僅有效三個月,相信即使業主採法律行動,可能到法庭有判決之時,相關條例的生效日期一早已完結。

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