納米樓傳「限貸令」 業界恐牽連唐樓村屋 影響市民「換樓鏈」

樓價高企下，近年納米樓盤成風，隨着政府公布引入限呎樓措施，近日有傳中小型銀行基於風險考慮，研究停做樓宇面積250呎以下單位的按揭貸款，有指納米樓將步向末日。有地產業界擔心大型銀行跟風，令更多銀行考慮將其他物業加入「限貸」行列，牽連到樓齡較高的唐樓、村屋，甚至拖垮佔全港物業市道一成的小型單位二手市場，打擊市民置業的「換樓鏈」，重創物業市道。 

地產界人士指出，上周傳出個別銀行研究停做納米樓按揭，業界推測可能因納米樓的呎價動輒二三萬元，而且可做9成按揭，擔心業主財力不足，一旦樓價下跌，銀行要承受極大風險。據知，當中涉及兩家中小型銀行，更有市場消息傳出，銀行業界曾計畫開會商議會否一起停做「納米樓」按揭貸款，惟金管局對此表示關注後，銀行界即時叫停，暫未有最新動靜。

銀行業界曾計畫開會商議

曹德明指，銀行普遍認為納米樓的風險較高。資料圖片

 

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指出，相比面積較大的住宅物業，銀行普遍認為納米樓風險較高，市場上早有個別中小銀行不做納米盤按揭生意。他知悉，目前有兩家銀行正考慮收緊200多呎住宅物業按揭，原因在於承造高成數按揭時，有些買家資金「掹掹緊」，要找非同住的家人作擔保，換言之斷供風險較高。

曹德明指，從銀行角度，客人風險是首要考慮，「如果業主無錢供樓，影響是即時的。」由於納米盤面積細小，加上疫情等外來經濟因素影響，相關「銀主盤」未必可快速轉售，故銀行業近年對批出按揭變得審慎。但他認為，實際影響仍要視乎物業估價及樓價升跌。

對傳出個別中小型銀行醞釀不做納米樓按揭，香港房地產代理業聯會榮譽主席郭德亮表示關注，擔心大型銀行跟風，將「禁令」推廣至全港所有面積200呎以下的小型單位，屆時業界將「無啖好食」。去年本港二手樓成交逾5.6萬宗，但郭德亮指，近日受疫情及未能通關影響，二手樓交投淡靜。

200呎小單位佔市場1成

他表示，200呎上下的小單位，佔市場10%，包括近10年落成的納米樓，以及樓齡30年以上的唐樓單位及村屋，其中納米樓樓齡新，具一定升值潛力，亦是首次置業人士的熱門上車盤，年輕人借足9成按揭，由父母交首期晉身業主。他指，若未來銀行不做納米樓或小單位按揭，除打擊一手樓市令市民難於置業，亦影響市民「換樓鏈」，估計整個小單位二手市場將蒙受災難式影響。

郭德亮補充，以旺角塘尾道一個30年樓齡、190呎的單位為例，市價270萬元，但同區大角咀奧海城附近的同面積新樓盤，售價逾500萬元，相比下前者平近一半，因此不乏買家。若銀行對這類樓宇設限貸令，影響很大。

郭德亮續稱，納米樓按揭需物業抵押，反觀銀行不斷推銷無抵押的貸款業務，風險更高。樓按俠按揭轉介首席按揭顧問布文俊指出，以其過去處理的按揭個案中，銀行鮮有針對特定物業種類拒批按揭貸款，「除非是凶宅，或本身法律上有問題的物業。」他續說，各銀行的按揭產品均有其針對的客群，中小型銀行多數專攻唐樓、村屋等按揭。

被稱納米樓的小型單位愈賣愈貴，呎價動輒二、三萬元。

「林鄭Plan」買納米樓

郭又指，2019年時港府放寬首置人士的按揭成數，推出所謂「林鄭Plan」，容許800萬元或以下樓宇最高可借9成，被視為推動市民置業。過去2年，不少市民利用「林鄭Plan」買納米樓「上車」，若銀行不做納米樓按揭，批評有礙樓市及經濟發展。

另有地產代理亦指，不少小單位分布於深水埗、土瓜灣等舊區，過去5年有3.4萬個、431呎以下的中小型單位落成，佔整體樓市近4成，當局亦指同期新落成私人樓宇約有13%的單位實用面積是280呎以下，反映納米樓佔一席位，而且受惠納米樓交投上升，衍生骨牌效應令小單位二手市場亦暢旺。

該代理批評，上月底發展局局長黃偉綸底公布限呎樓措施，預告未來政府官地、港鐵項目等住宅單位面積須由280呎起步，之後即傳出有銀行不做細單位按揭，質疑銀行捕風捉影，而黃偉綸的說法亦令人對納米樓產生負面印象。

中原按揭董事總經理王美鳳則相信只涉及個別銀行，因為納米樓按揭仍有一定市場，她指過去中小型銀行曾因應自身資金調動及業務發展而承做個別物業的按揭，就算有個別銀行停做，亦不會有太多銀行跟隨。　

記者 關英傑 林紫晴　
原文刊《星島日報》「每日雜誌」
　 
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