專題｜北部都會區如箭在弦 徵收祖堂地或成障礙

北部都會區發展作為今年《施政報告》中的重中之重，其中古洞北及粉嶺北，以及洪水橋及廈村新發展區的收地工作如箭在弦，其中首階段發展有逾64公頃土地已收回，進度看似非常理想。不過，由於新發展區將涉及大批祖堂地，來自鄉事勢力的不同人物近來多次發聲，要求有更好賠償，其中多名鄉事派代表均認為，新界權益欠善待，如祖堂地等收地處理不當，或激化城鄉矛盾，甚至成為北部都會區發展的暗湧。針對賠償問題，有土地房屋研究組織憂慮，政府一旦屈服，勢打破恒之有效的賠償準則。　

發展局局長黃偉綸早前接受媒體訪問時表示，屬北部都會區項目的古洞北及粉嶺北，以及洪水橋、廈村新發展區的首期發展，涉及約80公頃土地，形容收地進度良好。翻查政府及立法會文件，今次所涉及的土地是以《收回土地條例》收回。發展局回覆指，兩發展區第一階段發展分別約涉及68公頃、12公頃土地，自2019年起陸續復歸政府。

據知，目前收地只屬有關項目的初期階段，對比整個北部都會區，仍有大量土地權益問題需要處理，包括早前備受關注的祖堂地問題。十八鄉鄉事委員會前主席梁福元及元朗區議會主席沈豪傑雙雙認為，政府日後收地或存隱憂，如祖堂地收地處理不善，或激化城鄉矛盾。

洪水橋祖堂地鄧氏居多

梁福元表示，針對洪水橋及廈村新發展區，有該地持份者、屏山鄉鄉事委員會中人曾向他表示，其氏族於洪水橋及廈村新發展區一帶，便擁有逾80公頃的祖堂地。以他了解，該區的祖堂地以鄧氏居多，其次為陶氏，另外廈村鄉除鄧氏外，也有其他氏族存在，不排除他們同牽涉在內。本報向發展局了解，當局稱沒有備存祖堂地面積等資料，並指政府依法徵收土地並不會考慮業權人的身分。

今年始成立的檢討祖堂事務工作小組，早前曾就祖堂問題開會，據知會內已達成共識，惟會議內容暫未能透露。身兼小組成員之一的沈豪傑表示，目前未有公開資料知悉政府所收回的土地涉及甚麼內容，更遑論涉及多少祖堂地，但他相信有關祖堂地，絕大部分都是農地為主。

收不足祖堂地 礙YOHO發展
　
城大建築科技學部高級講師潘永祥亦指出，位於新界地區的祖堂地一般為空地，或用於耕種、泊車等，較少有構築物，換言之大部分祖堂地並非村民居所，「政府徵收祖堂地會較容易，因為毋須找地方安置居民。」他續說，徵收棕地、私家地相對困難，原因在於這些土地會有經濟活動，如用作車房、倉庫物流等，「如果收地影響到社會民生，過程一定困難。」

梁福元直言，祖堂地問題或影響第二階段收地進度。他以新地當年收地建YOHO為例，指當年他們計畫收50個祖堂，惟因為有個別祖堂持有人不願賣地，結果大約只有二、三十個祖堂賣出，窒礙他們當年發展，「主要涉及鄉事、族群之間的恩怨，結果未能把土地順利完成收回。」沈豪傑亦表示，過去不同祖堂地持份者向他反映，不想土地被政府收回，「這些祖堂地是他們的永久產業。」

《收回土地條例》成尚方寶劍

不過，本土研究社成員陳劍青認為，若政府以《收回土地條例》收回土地，即使是鄉紳經常提及的祖堂地，只要有需要，就可以收回，故不會構成障礙。有關祖堂地，過去只是在私人市場交易上較困難。然而黃偉綸訪問中也提過，「只要收地是為了公共目的，不擔心爭議會再發生。」據悉，該條例一直被視為政府在收地問題上的尚方寶劍，皆因條例禁止市民對政府採取法律行動。因此，針對着鄉事權益，賠償問題成為他們近日另一項所關注的事。

過去一段時間，包括鄉議局主席劉業強在內等不同鄉紳人物，曾多次表示希望政府可以用更高的收地價格，甚至將所有地段以最高的甲級特惠補償率，來收回他們的新界土地。梁福元認為，此正正反映他們的訴求。

鄉紳倡採「換地權益書」方案

被視為新一代鄉紳代表的沈豪傑直指，「鄉議局對政府提出的收地賠償一直不滿」，認為應劃一甲級賠償，甚至更高的賠償，「甲級賠償的金額其實都是偏低。」他過去亦曾建議過，例如以「換地權益書」、與祖堂共同發展的方案，「暫無特別共識，要視乎政府是否真的會這樣做。」沈豪傑指出，政府一次過收回土地後再考慮如何規劃，做法對他們當然是最方便，但質疑未有為土地持份者考慮，包括他們的意願及安置問題，建議政府目前多考慮不同發展方案。

發展局資料顯示，兩個新發展區的首期發展計畫，分別預計花費逾133億及21億元，用作收回及清理土地，估算費用包括土地補償及佔用人的特惠補償。參考地政總署資料，收回土地特惠補償率可分作兩大類，分別是農地和屋地，並就有關地點及用途等，分為四個級別，包括甲、乙、丙、丁。目前甲級的農地和屋地賠償，分別為每呎1332元及2643元，最低的丁級則為每呎333元及660元。

陳劍青卻不認同鄉事派提出劃一甲級賠償的觀點，他指政府有關賠償機制有一定準則，公平且靈活，質疑鄉事派的倡議一旦成真，將打破這個沿用多年且恒之有效的賠償準則。他解釋，「政府賠償機制所賠償的，並不是賠期望價值，而是土地的實質價值，因為期望價值是難以估計」，並舉例指，如果收回土地後用作建大樓，並以每個單位的售價來賠償，庫房再多也不夠賠償，認為政府不應該因為地主想爭取更多而退讓。

記者 陳家榮 林紫晴
原文刊《星島日報》「每日雜誌」