(星島日報)新聞追擊｜測量界倡廢綜合發展區制度

　　(星島日報報道)本港住宅土地供應短缺，惟改劃土地所需時間向來冗長，財政司司長陳茂波近日率先透露，正研究透過修改《城市規劃條例》加快供應。相關消息公布後，隨即引起地產界人士關注，尤指屬房屋供應「大戶」之一的綜合發展區（CDA），向城規會作出規劃申請時一直「最為頭痛」，過去五年以來約三分之一項目未能成功闖關。長期研究有關課題的測量界人士指出，綜合發展區一般規模較大，惟業權分散，加上港府遲遲未有着力改善具潛力發展用地的交通配套，令相關申請往往被拒，反而拖慢房屋整體供應，建議修例容許分拆發展，甚或廢除已運作四十五年的綜合發展區制度，讓發展商按本身進度收購重建，重新釋出有關土地的發展潛力。 　　當局早於一九七六年把綜合發展區納入分區計畫大綱圖內，以促使市區重整，以及逐步淘汰互不協調及不符合規劃意向的用途。發展「綜合發展區」用地，發展商須先向城規會申請發展許可，過程中需要一併呈交「總綱發展藍圖」（MLP），申請人需要擬備有關環境、社區、交通、排水/排污和古迹文物影響評估的報告，並需交予各專家部門審批，難度高於一般規劃申請。 　　翻查資料，現時本港多區均有綜合發展區用地，當中包括土瓜灣、油塘，以及元朗等舊樓密集的區份。根據發展局早前向立法會提交的文件，城規會過去五年共接獲一百四十二宗涉及綜合發展區的規劃申請，當中只有九十九宗獲批，十九宗申請被拒，申請人撤回申請也有二十二宗。數字也顯示，近年沒有成功覆核個案，反映有關申請極難「翻案」。 　　香港測量師學會土地政策小組主席劉振江表示，經過長時間觀察，留意到綜合發展區一般規模較大，惟發展商若有意收購相關用地，必須統一全部業權，由於業權分散，致相關用地收購往往花上數以十年時間亦難以發展。雖然綜合發展區內，規劃往往較一般用地多元化，惟他形容：「目標好，但現實情況難以做到，變成沒有目標。」 　　他指出，現實情況下，將用地劃為綜合發展區，反而拖慢住宅用地供應，故建議政府除去相關制度，讓地產商可以按自己的進度收購重建，以加快土地發展。他舉例指，若整個區域的佔地約十萬方呎，地產商僅收購到三萬方呎，應讓地產商率先興建住宅，然後再收購毗鄰用地。 　　另有現任城規會成員表示，綜合發展區的發展規模一般較大，故政府希望相關地段可整合發展，惟除了統一業權外，審批的時間一般亦較長；因應現時土地供應緊張，他建議當局靈活處理，就個別用地的進度，採取不同的方式應對，例如分拆成數個項目等。 　　劉振江亦指，學會多年來一直提出「基建先行」的概念，二〇一八年發表的《施政報告》亦首度提出相關概念。惟他指出，現時部分潛在發展用地，沒有落實相關基建的時間表，致地產商未必收購，即使收購後亦因應沒有道路接駁市區致難以發展。他舉例指，因應南港島線（西段）一直未有落實時間表，致薄扶林一帶即時具發展潛力，現時亦未能有效發展；另外，港鐵屯馬線由屯門至天水圍站之間，涉及距離相當長，惟途經只有兆康站及待興建的洪水橋站，致沿途區份難以發展，故政府應考慮參考港島線的做法，在沿途增加更多站，以增加附近一帶的發展密度。 　　身兼房委會委員的浸大財務及決策系副教授麥萃才指出，政府確立基建先行原則，惟城規會往往會因應交通配套問題而拒批出住宅項目的發展，故兩者未能配合，產生「有雞先定有蛋先」的問題，建議政府當局可考慮新加坡或內地的方法，加強行政主導，就相關已鎖定進行發展區份，加快相關城規的審批程序。