萊坊麥健偉：商廈掀「頂租放盤潮」

受示威及疫症打擊，拖累本港營商環境迅速惡化。萊坊執行董事麥健偉表示，各區商廈市場掀起「頂租潮」，情況還要差過沙士時期，租戶紛節省成本求存，勢將加速遷出核心區。該行料今年全年整體九龍區商廈租金跌8%。

萊坊執行董事麥健偉指出，受新冠肺炎疫情影響，商廈承租力持續下滑，市況之差更是前所未見，甚至較當年「沙士」更嚴峻。他指出，現時商廈市場各區均出現「頂租潮」，惟放頂租的企業不一定結業離場，只是遷往租金較便宜的新址以減省開支，當中以零售、物流、共享工作空間最為明顯。

為了逆市求存，節省營運成本為企業唯一出路。麥健偉強調「現時商戶不是要求一個指定減租幅度，而是要減到盡！平均目標呎租約25元，以現時油尖旺區中平均呎租約45元計，租金減幅逾4成，同時亦可預測企業將加快遷出核心區。」

麥健偉亦指出，於九龍各區之中，以尖沙嘴區放頂租盤最多，主要因為該區租金最貴、放租盤數量亦明顯較其他區為高，另外，觀塘區則居次，該區平均呎租於2018年約30元，惟最新呎租已較當時下跌約10%至20%。

麥健偉強調，現時市場上的頂租盤數量之多，可謂前所未見，當中更是區區皆有，當中包括油塘、沙田及石門，故市況非常嚴峻！他亦指出，隨遷徙及頂租成為市場大趨勢，部分業主態度亦轉向靈活及軟化，並願以配合租戶放頂租。

事實上，業主大多明白現時營商環境困難，若租戶可覓得頂租戶，業主亦願以配合，唯一底綫為租金不可出現扣讓，惟市況不斷惡化，九龍區商廈叫租已錄按季已下跌3%至5%。

麥健偉稱，現時市場上部分的放頂租個案包括九龍灣一號九龍全層，面積約2.4萬方呎，租金不便透露，惟現時租金較市值高約兩成，於去年年底已放頂租，另一個案為尖沙嘴中港城6座中層全層，面積約13115方呎，由瑞典採購公司承租，於年初起放頂租。麥健偉指出，於「疫市」下減租已成市場大氣候，該行預期今年九龍區商廈租金下跌約8%。

麥健偉稱，疫情下「遷徙潮」啟動，業主間競價變激烈，逐步扭轉業內環境，現時部分業主願意減價續租，為市場過去10年來首見，對上一次市場低谷為○八年金融海嘯，現時市場續租減幅介乎5%至10%，實際減幅因應業主議幅有別，同時業主在續租期上為商戶提供彈性，以往一般續租3年，現時續租期縮減至半年，靈活性等同共享空間。

另外，麥健偉亦指出，早前受疫情影響，部分業主為租客減租，租金折讓高達為70%至90%，為期一至兩個月，多集中於中小型發展商，於疫情下變陣，以求保存自身競爭力及留住租客。

此外，麥健偉指出，受疫情影響，當中以油尖旺為重災區，市場自去年中起受多項不明朗因素困擾，企業營商取態變審慎。更因為近期受疫情影響，HOME OFFICE漸成市場大風氣，令核心區地利優勢進一步減弱，造成部分企業將遷出油尖旺，故空置率攀升會以核心區為主。