【施政迴響】萊坊林浩文：對樓市無重大影響 未來數月視外圍及社會運動因素

對於特首林鄭月娥在最新《施政報告》中提出的土地及房屋政策部份，萊坊執行董事兼估價及諮詢主管林浩文認為，對樓市沒有重大影響，未來數月外圍因素，尤其中美貿易及本港社會運動會影響樓市走勢。他預測，未來3、4個月樓價會仍向下調整5%。住宅樓價有機會從高位（2019年6月）向下調整約10%。但出現像97年般的「大跌市」機會不大。 林浩文認為《施政報告》「不過不失，有待觀察」，個人會評「70分」，比上一份好。認同政府的出法點，只是許多政策要有長遠規劃及施政決心、也需要持續性地推行，否則效用不大。在「宜居及可持續發展」的道路上，香港仍落後於許多其他地區。不管未來數月的市場波動，長遠而言香港所有類別的土地供應仍然不足，所以在土地供應上要有多項選項。 賣地是政府主導，賣樓是發展商因應市況推盤。他認為，現在問題是樓價仍然高企，未來3至4年數字上的供應是足夠的，但可負擔的住宅供應（affordable housing) 卻嚴重不足，所以市民能負擔的面積愈來愈少，選擇也不多。希望政府增加港人置業階梯，考慮不同階層的置業需要，審視公屋和居屋的政策和入息限制，以至輪候時間。 此外，相信現時政府沒有「減辣」空間，未來6個月「減辣」的機會也不大。估計今年美國可能減息1至2次。 他估計，2019/2020賣地收益（包括補地價）約1200億至1600億元（視乎高鐵站地皮收益）。 1.按證保險上限提升首置客樓價上限提升至800萬元，這是好事，可以幫助年青人及「中產」，亦有多一個選擇，不用令買家只能傾向買1手樓。估計未來數月2手有會轉活躍，2手成交比例可望因此提升（由64%增至70%)。現時1、2手比例是36%對64%。 2.土地收回條例 -引用這條例有一定用處，收地需揀選合適地點，由於部份新界農地必定位置偏遠，要考慮基建交通能否到達，另外是四周環境，如所收回的土地只興建公型房屋，容易被標籤化。另外，如收回的土地上有使用人或佔用人，政府亦需小心及平衡各方利益及要求。除基建及房屋供應外，發展「地區經濟」是十分重要的一環。 3.公私營房屋 - 「公私營7/3比例」，希望政府要貼近市場，也要果斷判斷，因為市場變化可以好快，而政府政策又經常滯後。 4.公私營合作 - 希望政策能盡快推行，同意政府的「土地共享」政策，預料發展商可以把手上的農地與政府共同發展，這可加快土地及房屋供應及放土地價值。但仍視乎政府計算補地價的方法和批改變土地用途所需的時間。在補地價的層面上要有機制及「公平公開」，或有評分制度，以釋除市民的疑慮。私人發展商參與也可加快「起樓速度」及「商業發展」。因提供住宅及基建外，亦需發展商業及地區經濟，這不可能單靠政府去實行。 5.公營房租者置其屋計劃 -約4萬個單位仍未賣出，如公屋居民能以較低價錢購買自住單位，有助縮窄貧富差距及「上流空間」，還能釋放土地價值，對勞動力市場有正面作用，同時能更有效地運用現有公營房屋資源。但首先要解決管理問題，例如政府對維修儲備基金的注資金額、重新審視租置屋的界線範圍等。 - 另外，因公居及基層需求大及輪候冊長，建議審視所有「置業階梯」，避免在樓市下滑週期時對私樓的影響。 6.土地及房屋供應 - 相信未來3至4年住宅可達標。估計未數月政府賣地仍會減慢，「留番O的彈藥喺手」，建議政府盡早確立時間表，並開始進行諮詢和作出全盤規劃。因2023年後的供應是「大問號」，中長遠供應有賴新增土地幾時到位，因許多建議及發展區要改土地用途或要平衡許多持份者。未必能短時間釋放這類土地。需要維持長遠的執行力度，希望政府成立專責委員會/部門去執行。 - 除住宅地外，其他土地供應如商業、物流、休閒亦不足。土地供應的問題要加快決定及落實。 7.填海及人工島及東大嶼及棕地 - 東大嶼發展有一定地理優勢，又有「大灣區」概念，但這是長遠計劃，希望政府有時間表。 - 棕地是一大問題，不易解決。一方面有土地持份者，另一方面要吸引土地佔用人願意搬出，但又涉及一定嘅賠償問題。 - 認為填海及人工島的選項較為可取及可行，在維港以外的非天然海岸線填海及在中部水域興建人工島，這類土地供應可減少賠償問題，而相關持份者亦相對較少。這類建議在推行上會比其他選項的發展速度為快，另外填海及人工島亦比較容易興建大量土地，對未來新市鎮或城市規劃上亦較容易及全面。但在實行之前，政府應進行不同的可行性研究、技術上評估，環評報告，以決定可行性。儘管填海及人工島是可考慮選項，但要長遠增加香港土地供應，不應該過份依賴一兩個選項，多個選項應該同時進行，並應加快和多角度實行。 - 「大灣區」發展亦十分重要，如政府未來主力協助大灣區的開發，估計長遠有利新界北區住宅樓價（如元朗、屯門及東涌）及北區的商業地產。