儲存倉REIT跑出 今年回報近六成　　

(星島日報報道)去年新冠疫情爆發以來，封城期間激活「宅經濟」，不少美國家庭為騰出空間在家工作，對自助儲存倉需求大增，加上企業因憂慮供應鏈斷裂而增加庫存，令儲存倉成為商業房地產（CRE）的異軍，近兩年來的表現不但跑贏房地產指數，回報率亦高出標普指數逾6個百分點。記者 伊莎
證券投資愈趨便捷，房地產信託基金（REIT）成為投資者分散房地產投資最受歡迎的選項，在REIT業界中，自助儲存倉自1994年以來的年率化回報達16.5%，是同期所有REIT之中平均回報最高的行業，較標普指數同期回報高出逾6個百分點，是26年來商業房地產板塊中表現最標青的一員，當中已計入包括科網泡沫爆破、大衰退和這場新冠疫情所帶來數次跌市影響。
企業紛承租作倉庫

投資者在去年新冠疫情爆發初期大舉拋售自助儲存倉的股份，沒想到這類租賃倉庫的行情會大漲。美國政府其後實施在家避疫和遙距工作，不少家庭積極清理睡房和車庫的雜物騰出空間作為學習、辦公和健身活動用途，同期企業租用更大的倉庫囤積庫存，以防供應鏈斷裂和物流停滯造成的貨源短缺，引發儲存倉需求大增，這類儲存倉租金馬上被扯高。

自去年2月21日即新冠疫情引發美股大跌之前起計，富時Nareit股票房地產信託基金指數內自助儲存倉REITS，計入股價升幅與派息的回報率約84%，大幅跑贏同期較廣泛房地產投資指數的20%回報率。

自助儲存倉的REIT過去逾20年的表現一直超越CRE內所有其他對手，今年升幅更勝過以往任何一年，據Nareit追蹤其回報率達到令人側目的57.63%，再次在REIT中稱冠。在標指掛牌的五大自助儲存倉REIT，今年都見穩步增長，營業額躍升15.8%，營業收益淨額（NOI）增22.9%，開支則下降2.3%。

當中以Extra Space Storage最標青，今年來營業額增加18.4%和NOI增27.8%，第三季新客戶的業務按年增43%，與2019年比較亦高出41%。規模最大的自助儲存倉經營商Public Storage則透過吸納競爭對手來壯大實力，今年來完成收購項目總值達51億美元。Extra Space Storage股價自疫情以來彈升一倍，而Public Storage回報率也達73%，遙遙領先兩者都有掛牌的標指同期43%升幅。若在2009年樓市谷底投資1000美元於Extra Space REIT的話，計入派息到現時的價值逾6萬美元，累積回報達60倍。

事實上，自助儲存倉不受景氣好壞的影響，結婚和組織家庭有利該行業，離婚也一樣。據地產投資研究公司Green Street估計，美國約有一成人口在使用儲存倉，近年機構投資者和散戶的資金不斷流入這類倉儲業務的REIT，在2019年前這類儲存倉的擴充步伐甚至超過美國人的需求增長；在2018和2019年美國全國這類儲存倉每年增5%，到去年仍錄得3.8%升幅。
上月租金升逾一成

一場疫症大流行差不多填滿了這些年新增的儲存倉，美國四大儲存倉公司第三季度的財報顯示，它們倉庫的租用率達到新高的95%以上，合共擁有3.45億平方呎倉庫面積的Extra Space和Public Storage，租用率近97%。分析顯示，美國人今年11月平均花費在儲存倉開支達5年新高的155.65美元。儘管倉租已經從夏季的急劇升勢放緩，但11月份許多地方10呎乘10呎的儲存倉租金按年上升逾10%。

就連摩根大通、Raymond James等證券行的分析師，近期亦重估儲存倉業務公司的盈利預期，並上調這類股份的目標價。Raymond James稱，這些公司錄得新客戶增長，但現有客戶仍繼續使用儲存倉化，意味這股儲存倉需求短期未見頂。