觀塘「變天」打造成核心商業區

(星島日報報道)近年政府起動九龍東，銳意把區內打造成新一個核心商業中心；其中，觀塘工業區亦隨即起動，不少財團趁勢把旗下的工廈申請改劃作商業發展，據本報統計，連同市建局項目，區內至少有14個商業及酒店等項目，涉及逾566萬方呎商業樓面，勢令該區出現大變天，未來將搖身一變成為新一個核心商業區。

自起動九龍東政策推出後，觀塘工業區發展越見成熟，集合時尚潮流及工商業於一身的綜合地段，近年亦有不少財團紛紛把區內工廈項目改劃商業項目發展。區內最具規模的私人發展商項目、則為新地旗下興建中的巧明街98號前九巴車廠用地大型綜合項目，設有兩幢甲級寫字樓，總樓面合共65萬方呎，另有約50萬方呎商場，合共總樓面約115萬方呎。據新地年報顯示，上述項目預期於2023年落成，商場部分樓高10層，將包括潮流品牌、零售和特色食肆，預計於2024年開業，預期將會是新版APM商場。

其次為，由伯恩光學總裁楊建文等人持有的觀塘3幢工廈（業發工業大廈共2期項目及年運工業大廈），新近向城規會申請合併上述項目，並放寬兩成地積比率限制發展，擬議重建為一幢樓高39層的商廈，涉及可建總樓面約72萬方呎。

據城規會文件顯示，上述項目位於開源道75至77號的業發工業大廈1期及2期，以及巧明街119至121號的年運工業大廈，鄰近觀塘鱷魚恤中心及APM等商廈。地盤面積約5萬方呎，申請放寬兩成地積比率至14.4倍發展，重建為1幢樓高39層的商業大廈，其中地庫1樓至10樓屬零售餐飲用途，樓上則屬於辦公室用途，涉及總樓面約72萬方呎。

麒豐資本早前亦申請重建旗下鴻圖道33號王氏大廈，以重建一幢31層高新式工廈；麒豐資本創辦合夥人暨投資總監洪英偉表示，觀塘區醞釀巨大變天，最矚目為新地旗下、逾百萬呎的九巴車廠重建項目，規模龐大，將成為目前開源道APM以外的新亮點，商業區由現時一個重心，變成擁有兩個重心，零售及商業內容更加豐富，將吸引更多人流。

洪英偉指出，目前區內空置率不少（東九龍空置逾雙位數），加上供應相當龐大，相信需一段長時間吸納，惟現時區內商廈呎租由10多元至最高30元，與核心區動輒過100元，仍然有距離，可吸引一些企業由核心區遷入。

他坦言，觀塘區目前存在缺點，工業區內經常塞車，不少街道經常受廠廈用家上落貨所阻，主要街道開源道更於上班時間內，塞車相當嚴重，相信此問題還需要多年時間才能解決，幸好區內工廈不乏單一業主，舊式廠廈有望陸續重建，屆時塞車才能得到解決。

此外，觀塘工業區鄰近的由市建局發展的觀塘市中心重建計畫，當中第4及5區商業項目，未來將集合商場、寫字樓及酒店於一身，涉及可建總樓面逾209萬方呎；當中第4區將建一幢辦公室及酒店大廈，預計提供約400個房間，第5區則將建樓面逾100萬方呎商場，規模較現時區內指標商場APM的63萬方呎樓面更大；而目前該項目正進行舊樓拆卸工程，料短期內將會推出市場招標。

而最新一宗申請為本月初由財團持有的振業工廠大廈，向城規會申請放寬地積比率及建築物高度限制，以重建為一幢28層高商廈，涉及總樓面約15.9萬方呎。

據城規會文件顯示，上述項目位於勵業街5號，目前「其他指定用途」註明「商貿」，申請擬議略為放寬地積比率及建築物高度限制，以作准許的辦公室、商店及服務行業和食肆用途。

上址項目地盤面積約11053方呎，申請放寬地積比率約20%發展，由12倍增加至14.4倍，而建築物高度由主水平基準以上100米申請放寬至125.9米，即增加約25.9%，重建為一幢樓高28層(包括1層空中花園/防火層，另有4層地庫)的商廈，涉及可建總樓面約15.9萬方呎。

業內人士指，近年觀塘區發展步伐加快，而施政報告亦宣布工廈活化政策再延長3年，料未來區內仍有不少傳統工廈項目申請改劃並重建成發展，相信屆時亦區內交通基建配套亦會有所改善，料可吸引更多企業遷入區內。