恒大物業首日孖展27億 潤置佳源傳分拆物管

(星島日報報道)物管板塊上市熱潮持續，內房龍頭企中國恒大（3333）分拆的恒大物業（6666）昨起開招，綜合本港券商，其首日暫錄27.19億元孖展認購額，較公開募資額15.81億元，超購0.72倍。雖然今周有多家物管股同期招股，而且陸續有來，但分析認為大型物管股仍會受投資者追捧。

本周或將三隻物管新股撞期招股，除恒大物業外，華潤置地（1109）分拆的華潤萬象生活，及佳源國際（2768）分拆的佳源服務亦傳將在本周招股。交銀國際聯席董事謝騏聰表示，預計接下來至明年仍有不少物管股將上市，相信大型物管股將較受投資者青睞。

今年以來內房分拆物業管理業務上市掀熱潮，據本報不完全統計，截至昨日（23日），今年以來已有約21家物業管理企遞交上市申請，其中約12家物管企已上市。21家尋求上市的物管企中，近20家物管企由房企母公司分拆旗下物管業務上市，內房排名前五的龍頭企中國恒大、融創中國（1918）及華潤置地亦在列，頗受市場關注。

疫情下，物管板塊估值走高，更引發一波物管股上市潮。資金在今年7月前後紛紛湧入物管新股，當時金融街物業（1502）及正榮服務（6958）領先，首掛日升幅耀眼，曾分別達28.5%及23.1%，一手帳面均能斬獲2100元及1050元。

而自8月起，內地監管部門收緊房企融資及債務規模管控，房企面臨「三條紅線」壓頂，更推動房企快速拆分物業上市，以擴寬融資渠道。「三線同踩」的恒大、融創被列為紅檔，不能新增有息負債；兩公司紛紛在8月即啟動分拆物業板塊上市進程。

謝騏聰表示，今年以來物管股上市潮持續，主要因疫情之下物管板塊的防禦性凸顯，增長快、市場廣闊令其估值水漲船高，一度頗受資本市場青睞。相反，房企的估值普遍偏低，故藉機將物管子業務變現，提升估值。而隨之而來的「三條紅線」監管新規更衝擊高槓桿房企，分拆物管業務已成為房企短期內降低負債、增加融資渠道、將子業務變現的重要方式之一。

然而，自9月起，物管板塊出現回調，中小型物管新股更是遇冷。10月上市的第一服務（2107）、合景悠活（3913）首掛均以破發收場，世茂服務（873）、金科服務（9666）首掛日收市價與招股價打和，惟融創服務（1516）首掛升近21.9%。

謝騏聰表示，近幾個月物管股出現回調，主因部分物管企缺乏併購動作，令投資者對其未來增長空間的想像轉向保守。其次是恒大物業、融創服務、華潤萬象等幾隻大型物管新股即將上市，攤薄市場資金。他預計今明年仍有不少物管股將上市，大型物管股或將較受投資者青睞。不過，整體物管板塊估值短期內難有大幅度回升，預料若明年3月物管企能交出靚麗的成績單，或才有機會迎來可觀反彈。