激活卖地为灭赤关键 业界献计应先恢复市场信心 撤辣后 应加糖 助专才落地生根
2025-02-24 06:00
预算案发表在即，外界焦点落在消灭「千亿财赤」，仔细看政府帐目，地价收入大减是出现财赤的重要原因之一。在楼市高峰，年度地价收入屡破千亿，占总收入可达两成以上。惟近年楼市下行、息口高企，地产商投地意欲不足，地价收入远逊政府目标。有地产界人士认为，多管齐下尽快恢复市场信心、提振卖地收入才是灭赤良方。
中原地产创辧人施永青接受《星岛日报》专访时直言：「如果无法在房地产恢复收入，香港财赤是无得医的」，因香港未有新的主要收入来源前，没条件放弃卖地收入。
皆因地价收入过往多年是政府主要收入来源之一，过往楼市好景，土地收入屡逾千亿元，占政府收入最高近27%。惟近年楼市低迷，2023/24年度地价收入仅196亿元，占年度政府收入3.6%。市场推算，今个财政年度地价收入暂约70多亿元，较政府预算的330亿元只达标两成，因近期发展商投地意欲不高，出价亦保守。
施永青：卖地条款允入纸修订
为此政府近期优化了招标条款，例如曾流标的东涌第106B区地，上周新地以6.02亿元投得，每方尺楼面地价约1501元，今次条款没要求兴建政府设施。施永青认同，不应该将兴建公共或社福设施纳入卖地条款，「地价看起来会高一点，起码这一刻被人觉得地卖多了、每尺楼面地价升了，气氛会好一点。」他又提议，若发展商认为有关条款不符合市场需要，也可以让他们申请修改，提升投地意欲。
麦萃才：底价设10%调整空间
浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才指出，政府招标卖地底价是参考历史成交价厘定，在市况持续向下时，可能出现滞后情况，符合不了市场需求，建议卖地机制引入一定弹性，如容许在既定底价有5或10%调整空间，以提高卖地成功机会，维持库房有合理收入，并稳定土地供应，不过做法亦需平衡市场观感，避免外界认为政府对后市缺乏信心，加剧楼市跌势。
近日有地产界市场建议政府恢复勾地，相信地皮成功被勾出，成功出售机会也更高。冠域商业及经济研究中心主任关焯照直言，不宜「走回头路」，因现时招标制度让政府保留土地供应的主动权。事实上，发展局局长甯汉豪早前回应有关建议时亦表明无意重推勾地，以免削弱政府的主导权。
要提升发展商投地意欲，有声音建议政府减买楼印花税，刺激市民置业意欲。都会大学李兆基商业管理学院高级讲师林一鸣坦言帮助不大，置业者不会因为减一两个巴仙而买楼，「每个人买楼都当然希望楼价升才买！」
关焯照：减私楼供应稳定楼价
关焯照亦认为减印花税的效用很琐碎，他提议政府从供应着手，将现时公私营房屋供应七三比，暂时调整至八二比、甚至九一比，即压低现已供过于求的私营供应。他解释，私楼供应预期减少，市民预期「未来几年没有这么多私楼」，可提振需求，慢慢稳定楼价。他说曾荫权在任期间，政府停止卖地，亦是以调节供应来稳定楼价，但当时做得太极端，没有持续造地。他又说，当楼价稳定下来，政府便可将公私营房屋供应回复七三比。
施永青则认为，香港楼市并非没有购买力，问题是缺乏信心，他说政府是时候给市场更清晰的讯号，鼓励投资者重投市场，因为既有用家，又有投资者，楼市才可重新活跃起来。另外他再「解画」为何主张看住宅落成量，而非潜在供应量。「这一刻想稳住房地产市场，就应该告诉市民现在是落成的高峰期，但这个高峰期接下来两三年就会过去，过去之后可能会出现一个供应短缺。」他说，从现时卖地、住宅楼宇开工情况看，未来出现住宅供应短缺并非危言耸听。据中原地产统计，2024年私人住宅落成量达24,261伙，是20年新高，而今明两年则预计回落至2万伙以下。房屋局则在去年12月底指，未来3至4年私楼潜在供应量约10.7万伙，数字连续三季下跌。
施永青建议政府除了撤辣，还可以「加糖」，除了业界建议的下调印花税，也可仿效英国曾推行的印花税假期，在指定时间内免收印花税，鼓励置业者尽快买楼。另外，去年放宽俗称「投资移民」的「新资本投资者入境计划」买楼限制，购买楼价5000万元以上的物业，当中1000万元计入投资总额，施永青质疑：「为甚么不计到十足？这似乎对买楼投资者歧视！」
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林一鸣：支援人才助落地生根
去年撤辣后，内地客渐渐撑起本港楼市，有统计指去年共录得逾1.1万宗「普通话拼音买家」入市个案，购买一手楼的金额占比更高达四成。就进一步激活专才、优才客的购买力，林一鸣建议完善人才政策配套，他指现行政策存在重审批、轻支援的问题，建议参考内地做法，协助他们的事业发展，提供实质支援如创业资助等，让他们能在香港落地生根。
记者：叶卓伟
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