澳洲悉尼楼价狂飊7成 政府4月严禁外国人买现楼 中介称无用 「势加速人移民当地」

澳洲政府日前宣布，4月1日起禁止外国人购买澳洲已落成的现楼，至少为期两年，冀藉此应对国内房屋供不应求带来的楼价飙升问题，为该国紧张的住屋市场增加房屋供应。在过去10年间，悉尼的楼价已上涨了近70%，澳洲财政部部长查尔默斯和住房部长奥尼尔表示，该禁令可能会每年释出约1800套住房给当地买家。对此，有专注于澳洲移民中介告诉《星岛头条》记者，她认为该政策对移民澳洲没有影响，反而侧面促进了谘询量。

AI摘要： 澳洲政府宣布从2025年4月1日起，禁止外国人购买已落成的现楼，为期至少两年，预计每年可释出约1800套住房给当地买家。 政策主要影响无永居资格的临时居留者（如留学生和工作签证持有者），但对计划移民者反而是利好，因为促使他们加速移民决定以获得本地买家身份。 「负扣税」(Negative gearing)被认为是澳洲楼价飙升的主要原因，这项政策允许投资者将房产投资亏损抵扣个人所得税，间接鼓励更多人投资房地产，推高房价。

中介：对移民是利好因素

澳洲移民中介解释称，这个政策出台以后，其实侧面来说，对移民是个利好的因素。「因为移民成功，他就可以用本地人的身份来购买房产了，不需要给外国人的税，买二手房的选择也更多了。」她称，只有拿到澳洲身份，才可以自由进行房产购买，所以侧面加速了移民的决定。

事实上，澳洲政府近年不断提高海外人士购买新楼的入场门槛，从去年7月1日到今年6月30日，海外人士和临时居民购买新楼价值在100万澳元（约495万港元）以下，需缴14,700澳元（约72,797港元）申请费；临时居民购买100万以下的二手楼，则需缴交44,100澳元（约21.8万港元）申请费，另还需要缴纳州领地等级的附加印花税8%至9%。

留学生、无永居者影响大

不过，另一名澳洲移民中介指，该政策影响最大的是没有永居资格、却持有临时居留留学生签证及工作签证的外国人。

有业内人士称，海外人士如果没有永居资格及公民身份，购买二手楼的条件十分苛刻。首先买家必须持有至少1年的澳洲临时居住签证，如留学生签证、工作签证，或已申请永居及正持有过桥签证等人士；其次购买的物业必须作为自住房屋，且物业须在签证到期、离境前3个月内卖出；另外，不论购买一手或二手物业都要先通过FIRB的审批。不过，在4月1日起，持有相关签证的人士与海外人士一样，都难以在澳洲当地买二手物业。

「负扣税」或为楼价升根源

澳洲大选将于今年5月举行，然而飙升的楼价和生活成本问题将成为关键的议题。澳洲税务局数据显示，截至2023年6月30日的12个月内，海外投资者购买了价值49亿澳元（约242亿港元）的住宅房产。不断激增的海外投资者或是影响房价的重要因素，但有意见认为负扣税（Negative gearing）才是澳洲楼价飙升最大罪恶根源。

据了解，澳洲是世界上为数不多的实行负扣税的国家，这是一种对于投资房产的税务补贴制度。具体而言，若该房产租金收入不足以支付全部贷款利息和费用，投资者可以将剩馀部分作为负债抵扣个人所得税，假设某投资者房产每年带来的租金收入为2万澳元，而房贷利息和其他支出为3万澳元，投资者亏损1万澳元，在负扣税政策下，这1万澳元可以从投资者的应纳税收入中扣除，如此可以减少投资者的税负，从而鼓励更多人投资房地产市场，但也会带来房价上涨的问题。

一名在澳洲有自住房和投资房的人士认为，不取消负扣税，「再出甚么政策也没有用。」他指目前全澳有35%人租房，还有一大部分人紧巴巴地还房贷，「所以负扣税是哪些人在受益呢？估计受益人不超过人口的十分之一。」在他看来，这两年矛盾都转向高利息，但根源还是负扣税拉高了房价。

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