港楼过去三次调整周期 数据显示今次已跌最少 林本利料减息有助见底 「回升将颇为可观」

2024-09-15 06:00

港楼过去三次调整周期 数据显示「今次已跌最少」 林本利料减息有助见底 「回升将颇为可观」
港楼过去三次调整周期 数据显示「今次已跌最少」 林本利料减息有助见底 「回升将颇为可观」

本港楼价由高位累挫近三成,仍未止跌。上周五公布的中原城市领先指数CCL按周跌1.46%,最新报136.66点,重返2016年9月中的水平。林本利今次整理了自1964年至今的楼价数据,让学生以史为鉴,了解每次楼价升跌的周期。从历史数据可见,楼市下跌往往持续3至6年,大约跌三成至六成。

1964年至今四个楼市周期

前理大会计及金融学院副教授林本利2011年提早退休,创办理财教育中心,教授稳健投资理财之道。他经常提醒学生,要做好资产配置,分散风险。固定资产如住宅、海外楼、车位等物业可占六至七成;其馀三至四成为流动资产,包括股票、债券、定存及寿险等。

事实上,不止林本利和学生,相信大部分港人物业也是占最大部分的资产,近期本港楼价重回2016年水平,不少人身家缩水。究竟楼价下跌何时了?林本利喜爱参考历史数据,他花了不少时间搜集1964年至今的香港楼价数据,归纳出四个楼市周期。

「这次已经是迟来的调整」

「首先你要知道,楼价调整是必然的,这次已经是迟来的调整,过去大概是17年左右一个周期。」1964年至1981年一个周期、1981年至1997年一个周期、1997至2018或2021又一个周期,「这次是迟来了,你用2018年计就是21年,用2021计就是24年。」他解释,中原CCL在2018年8月的高位188点,至2021年8月高位191点,表面上看CCL在2021年创历史高位,但其实188点才是真正高位,「191点是Nominal(名义),由188到191,几年才升3点,通胀也追不到,所以投资要看Real(实质),所以实际最高是188点。」他为了让学生更了解楼价的实际升跌幅度,也特别整理了名义和实质两项数据。

先是1964至1981年,因六七暴动、移民潮、地产商因拆卸旧楼时倒塌,被政府下令全面停工,出现资金周转困难,以及银行风潮等因素,楼价在1965至1968年间大跌,4年间名义上跌33%,以实质计则跌41%,至1968年、1969年见底回升,其后再升至1981年再见顶,楼价名义计升了13年累计12.4倍,实质计则升12年,升幅为3.8倍。四大地产商(包括李嘉诚、郭得胜、李兆基和郑裕彤)在这次地产低潮中低价吸纳土地,为事业奠定基础。

其后1981至1997年的周期,1981年、1982年至1984年间楼市因香港前途问题会谈,引发卖楼移民潮,加上高通胀、工业式微、强美元等因素再出现楼价大跌,楼价名义及实质分别跌44%及58%;而1985年至1997年,名义及实质分别升11.3倍3.8倍。

至于上一个周期(1997年至2018或2021年),楼市在1997至2003年6年间,先后经历911恐袭、亚洲金融风暴、「八万五政策」、强美元、科网泡洙爆破及沙士等因素,楼价名义及实质分别跌65%及60%,而在2004年见底回升,名义计升至2021年,18年间升4.4倍;实质计则升至2018年,15年间升2.6倍。

楼市下跌往往持续3至6年

从历史数据可见,楼市下跌往往持续3至6年,大约跌三成至六成。而楼价见底后往往可回升十多年,「回升也颇为可观」。

外界相信,美国联储局下周启动减息,可有助楼价见底回升。林本利认同减息是关键因素,「楼市确认了下调时,早两年我说调整多少呢?调到两成到三成左右吧。调到两成之后,政府就会出招的了,因为跌多两成就很多负资产。那么我估计应该三成左右吧,现在最主要是看减息进度和幅度。」

最主要看减息进度、幅度

美国息口走势,向来是本港楼价其中一个关键因素,过去三个周期楼价大跌,亦处于美国加息周期,例如上世纪80年代美国息口高达20厘。而1998年至2000年,美国联邦基金利率亦由4.75厘加息至6.5厘,至2000年科网泡沬爆破才开始减息。至于今轮跌市,美国自2022年起加息11次,由0至0.25厘加到5.25至5.5厘,累积达5.25厘,加重不少人的供楼负担。

至于现在是入市买楼时机吗?林本利下一期再为大家分析。(《星岛头条》获林本利授权节录活道教育中心理财班内容 livingword.edu.hk

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