挞订买家被追差价 期限可长达6年 律师吁别一走了之 「移民海外也受影响」

银行收紧按揭，以及向业主Call Loan（要求提早还款）情况近日再受关注，负面影响陆续浮现。有部分选择建筑期付款的新盘买家，因银行收紧按揭，估价不足，借不到预期的金额，失去预算，最终需要挞订离场。近日洪水桥新盘更据报有挞订买家被发展商追收差价，以至期间的利息支出。对于追收差价欠款的期限，有律师向《星岛头条》指出，根据香港法例，期限为6年，若演变成诉讼，甚至可历时长达18年。不过，当中也有争议空间，因为挞订买家可质疑发展商低价重售单位，并聘请测量师估价，再交法庭定夺。

何谓「追差价」？

「追差价」是指一个楼宇买卖交易中，买方在签订正式买卖合约后，放弃完成交易，而卖方减价重售单位后，向原先的买方追收差价。举例一名买家以1,000万元购入单位，在签订正式买卖合约后决定终止交易，其后卖方以800万元重新售出单位，再向原先买家追收200万元（1,000万减800万元）的差额。

签署「必买必卖」后有不同

一般来说，若签订临时买卖合约后，买方放弃交易，只会被没收订金（俗称挞细订），二手楼交易更要赔偿双方经纪佣金。至于签订临时买卖合约14日后，再签订的正式买卖合约，当中会包含「必买必卖」条款，此时买家放弃交易，除了会被没收细订，合约亦订明要赔偿卖方重售后的差价及相关损失。

早前洪水桥新盘据报有挞订买家收到发展商律师信，要求在收信后14日内缴付单位重售后的差价，并要支付由购入单位至重售单位成交日期内所有利息支出、管理费支出，以及重售物业涉及的3%经纪佣金、0.2%律师费和终止交易处理律师文件费6,000元。

民事欠债追讨期限为6年

对于追收差价欠款的期限，梁永铿律师向《星岛头条》表示，根据《时效条例》，民事欠债的追讨期限为6年，「你6年零1天才追，法院就不受理了，已经过了时效条例」。

不过，他指追收差价的金额往往有争议空间，需要由法庭定夺。虽然现时楼价下跌，发展商减价重售单位，但被追讨差价的原业主，也可以质疑卖方「监平监贱」出售单位，可以自行聘请测量师，评估物业市价，「因为市价是有参考的，就是附近楼价多少？楼上楼下楼价多少？法官要看测量师的专家报告写甚么，法官再定夺那个金额」。

以二手楼成交为例，若业主以超低价重售单位，甚至以「象徵式一元」出售单位给关联人士，挞订买家莫非要支付超巨额差价？相同地，他可以找测量师作估价，因此上述例子，梁永铿相信「不可能发生的！」

梁永铿律师指，挞订买家若质疑卖方「监平监贱」重售单位，可聘请测量师估价，再由法庭定夺。（资料图片）

连判令执行期 最长历时18年

然而，一旦挞订买家败诉，即卖方胜诉的话，他会得到法庭命令去追讨欠款，执行期长达12年。若在《时效条例》规定的6年期限前，「譬如你在5年11个月追讨，入禀法院，（假设）一年后赢了官司，你就拿了一个（法庭）命令可以执行，Enforce（执行）一个Judgment（判令）」，该命令的执行期可长达12年，因此最长时间可以历时18年之久。

至于执行的内容，包括可要求欠债人提供过往帐目、银行结单、入息及生意报表等，「又或者最尽就是要破产，这个都是执行命令的一种。」梁永铿续说，若买卖合约早已订明一个固定的赔偿金额，而欠债者对追收金额没有争拗的话，也可以在没有法庭判令之下，直接申请欠债人破产。

公司名义买楼 理论上可避债

另有指以公司名义入市买楼的话，只要将公司结业，便可避免追收差价？梁永铿指，这个做法是可行的，但对于以「空壳公司」买楼，个别地产商可能会要求额外的担保，「如果根本上已经是空壳公司了，连那间店铺都倒闭了，人去留空了，那你还追那间公司，其实真的没甚么意思。」

买家一走了之 在海外也有影响

对于有挞订买家被发展商追收差价及利息等支出，传涉及金额达200万元，有网民打趣建议挞订买家，直接移民一走了之，此举又是否可行？梁永铿指，若果欠债人一走了之到外国，即使找不到他，也会照样在香港法庭被入禀申请破产。他指出，以现时银行体系已发展至全球性，若在香港被申请破产，再在海外申请银行帐户，甚至从香港银行转帐到海外，或有一定影响。

另外，若欠债人已被成功入禀破产，正在进行的移民申请有机会受影响。