「城市更新」不只拆卸重建 做好预防性维修 太古城不比新楼差｜谢伟铨
2024-08-13 06:00 
继去年12月参与立法会发展事务委员会代表团访问上海，考察了当地的城市管理、旧区更新及海滨、河滨地区的建设和发展。本月初笔者再次踏足沪江，出席由上海市建设工程谘询行业协会与香港测量师学会合办的「2024沪港城市更新研讨会」，讲述笔者对城市更新的看法，以及分享香港的相关经验、挑战和提出一些建议。
先谈甚么叫做「城市更新」。有些人会觉得，是因为城市化发展了多年之后，早期建成的楼宇变得很残旧，产生了种种使用及安全问题，因而需要拆卸重建，改善环境，这样就是「城市更新」，笔者认为这个想法是不全面的。城市更新应是动态及持之以恒的，不论是建筑物或设施，硬件或软件，都需要因应社会的需要和环境的转变而与时俱进，不断更新，从而发挥更大的经济和社会效益。
活化及善用历史建筑物
将旧楼整幢拆卸再重新建设发展，涉及时间、对现有居民及使用者的影响，以及大量资金的投入，用作业权收购的补偿和建造的成本。更大的挑战在于如何安置原有的居民和商户，尤其在寸金尺土、旧区旧楼发展密度已极高的香港，难以像部分内地城市般，可在原区或附近另觅大面积的土地兴建新楼用作拆迁安置，结果往往导致不少旧区居民在旧楼拆卸后需要搬离原区，不少地区老店在物业被收购后可能要选择结业。
故此，我们要避免一刀切地进行旧楼重建，致力减慢楼宇老化，否则将会面对大量同期建成、老化的楼宇和设施，需要在短时间一同拆卸重建，这样不但涉及庞大的资金和人力物力，对居民及社区也会造成较大的影响，甚或破坏。其实如果能做好预防性维修、护理，加强日常管理、复修工作，防患于未然，许多年过半百的楼宇仍然可安全、舒适地居住和营商，楼价及租金跟楼龄较低的同区楼宇差别不大，早于70年代便开始兴建的太古城（包括住宅与商场）便是一个好例子。
此外还有文物、文化保育的问题，一些拥有历史价值和建筑特色的楼宇，不应等到其日久失修，又残又旧，才花大量公帑资源去救亡复修，又或者是简单地将其巩固及围封，禁止游人接近，便当作成功将其保留。更理想做法是将有关历史建筑物加以活化及善用，在不破坏其原有面貌下赋予新的价值和用途，例如改作文创或旅游用途，加入适度的餐饮以至购物设施，让更多市民和旅客都可以接触到、认识到、享用到，同时利用相关收益支持持续性的维修保养。
增建更多文娱康乐设施
除了建筑物的重建、维修与保育，其他城市建设及设施的更新和改善，以至城市管理及社区配套等软件上优化，有时可能比硬件上的更新更能造福市民。例如道路及铁路等交通基建的提升，善用创新科技及大数据，有助提供更有效率的公共交通及集体运输工具，水管预防性的维修、更换，极端天气暴雨水浸的预警等，改善了居民的生活，推动了经济的发展。
其他城市软硬件的提升，还包括增建更多文娱康乐、社福、医疗、安老及无障碍设施，增加绿化和公共空间，优化河道、海滨与排污、排雨系统，引入智能化的城市管理，也属于城市更新的一部分。
总括而言，城市更新并不限于将旧楼拆卸重建，而是需要多管齐下、持之以恒及与时俱进地推行。
香港在2001年成立市区重建局，将「楼宇复修」、「保育活化」及「改造重设」纳入其使命和业务范围，于城市更新方面的工作及香港就城市更新采取了甚么措施及面对甚么问题，下次再跟大家分享当中笔者的观察和意见。
谢伟铨
立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员
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