为降流标风险 土地批租制度须深度改革｜谢伟铨

为了加快公营房屋建屋进度，政府在去年6月宣布重启私人参建资助出售房屋计划，名为「乐建居」。原定首幅招标的乐建居地皮位于东涌第122区，计划于去年底推出，但因应当时市况而暂缓。政府之后改于今年3月推出位于柴湾公园旁的乐建居项目，希望藉其港岛区及邻近港铁站位置优势，吸引更多发展商入标竞投。惟当局最终仍仅接获一份标书，并因地价标金未达政府的底价而流标收场。

负责官员解释，市场对项目反应欠佳，原因之一是预期中的减息周期迟迟未有出现，令入标者风险增加，「计唔掂数」。

但不少市场人士都认为，项目要求及条款多，锁售限制严，初期资金流压力大，应是入标者却步的主因。

当中包括地皮位处山坡和涉及树木保育；中标者须负责平整地盘及兴建有盖行人通道驳通柴湾港铁站；只能在项目落成后一次过将所有单位出售，不能预售「楼花」或分批推售。

立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员谢伟铨

柴湾祥民道(乐建居)地皮。

香港特区政府房屋局6月13日举行记者会，公布私人兴建资助出售房屋先导计划（“乐建居”）的政策框架。图为房屋局局长何永贤（中）、房屋局常任秘书长王天予（左）和房屋局副秘书长吴文杰（右）。

政府之后改于今年3月推出位于柴湾公园旁的乐建居项目。

原定首幅招标的乐建居地皮位于东涌第122区，计划于去年底推出，但因应当时市况而暂缓。

加上项目买家只限合资格申请居屋的人 士、售价规定为当时市价的65折、政府不会「包底」提供回购保证等等，均令到入标者感到风险增加，令项目吸引力大减。

招标条款太繁太辣

事实上，这已是过去短短一年半以来，第6次有政府和法定机构的发展项目出现流标。在去年8月招标的荃湾油柑头「港人首置」地皮，同样只接获一份标书并因未到价而流标，最后须转交房协接手兴建。

不论政府是否决定将柴湾及东涌地皮也收回自行发展，还是在大幅修订招标条款后再重新推出市场，相关的人力物力和时间损失都难以追回，与希望借助市场力量以加快建屋的初心背道而驰。

早于两年前的旺角洗衣街原水务署大楼用地招标争议，笔者已批评政府的招标条款太繁太辣，过分偏重保障政府的利益和官员的乌纱帽子，漠视市场情况与发展商面对难处。

要求中标者负责一些他们未必「拿手」和高效的工作，例如提供大量基建及公共设施，以至地区谘询和与不同政府部门之间的沟通协调。

这些工作往往涉及部门审批，时间与结果都难以有效控制，增加入标者的合规成本和须面对的不明朗因素，自然导致入标价趋向保守，最后不被当局接纳而流标。

若政府肯一早自行处理这些与建屋、销售和商业营运没有重大关连的前期及附加工作，或承诺会为中标者提供便利与协调，以「促进者」而非单纯「监管者」的角色，一同「拍住上」积极解决项目推展期间可能遇到的种种问题。

虽然项目推出招标的时间可能会略为延迟，政府初期的人手和资源投入可能会有所增加，但相信可换来较高的地价收益、较短的完成时间和有效降低流标风险，令库房与整体社会都得益，可说是「除笨有精」。

笔者早前向特首提交的2024年施政报告建议书，其中一个主要建议，便是促请政府改革现时过于单一的土地批租模式。

善用市场力量和多元融资

当中包括招标制度，以及检讨已过时及欠缺弹性的土地规划和用途规管机制，通过更加积极、主动的土地政策来推动经济及产业发展，同时避免因短中期的市场低潮，而影响香港的长远发展和城市建设。

具体改革建议包括，引入笔者在今年初《预算案》谘询时已提出的卖地「分成」制度，减少入标者须于短时间内支付所有地价而承受的风险和不明朗因素，由政府分担部分风险，但同时可以分享未来市场好转带来的发展成果。

此外，不论是负责造地、卖地、规划、建屋、规管或审批的各级官员，都必须谨记除了做好监察者的工作，亦要扮演好促进者的角色，不要令用意良好的规划大纲图沦为纸上谈兵，欠缺落实发展的决心和时间表。

土地开发方面，笔者认同在平衡了政府财政、业界人手及市场情况下，政府将优先推展北部都会区发展的大原则。

但北都以外的土地改划及填海造地计划也不应大幅减慢以至停顿，应透过善用市场力量和多元融资方案继续有序推展，协助政府建立土地储备，有利推动经济和产业的发展。下期再介绍笔者今年的其他土地及房屋政策倡议。

谢伟铨

立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员