陈茂波专访｜楼市有刚需不会大跌 洪水桥商业地加住宅？陈茂波：审时度势 倘有需要可调整
2024-06-28 07:05 
政府今年2月为楼市全面撤辣，财政司司长陈茂波接受《星岛》访问时表示，本港楼市仍然有支持和刚性需求，加上输入人才计划下，他们来港租楼、买楼对住宅市场有一定支持，认为本港楼价大幅下跌的风险不高。目前写字楼空置率高，近月有发展商提出洪水桥项目应避免作纯商业项目，建议加入住宅元素，陈茂波说，规划新发展区须审时度势，展望未来整体发展，不会「一本通书睇到老」，若有需要完全可调整。
北都原址换地不再延 陈茂波：令住宅供应步速较符合政府计划
古洞北、粉岭北发展区原址换地申请去年12月底届满，区内由发展商持有的6幅换地项目未达成补地价，发展局曾指对方要求补价「低到不切实际」，政府最后进场收地。陈茂波在访问中表示，古洞北、粉岭北原址换地申请去年底后不再延期，可令住宅供应步速、时间掌控等方面较符合政府计划，若再延期只会拖慢供应。他指目前已达成首宗优化安排后的原址换地协议，也是北都新发展区第3宗原址换地成功个案；另有3宗原址换地申请获接纳作进一步处理，仍有7宗申请在审理中。
对于北都收地支庞大，如何确保公共财政稳健，陈茂波指今年卖地计划较多土地在下半年推出，加上北都数幅原址换地，相关地价收入会陆续反映在政府财政中，而卖地收入较过往少，已在《财政预算案》作预期。
至于元朗洪水桥／厦村新发展区内指定用地，政府早前邀请土地持有人申请原址换地，不过有主要发展商表明目前市况不明，拟建港铁洪水桥站、约1000万方尺的商业楼面应加入住宅元素，若政府不考虑调整土地用途，或放弃接纳补价建议。
陈茂波指，规划新发展区时间长，洪水桥规划10年前已开始讨论，政府必须审时度势，展望香港未来整体发展，尤其洪水桥区是未来物流重镇，连接前海、深圳、机场、货柜码头等，属运输物流重要枢纽，「即便如此，有多少楼面面积用作仓储，多少作物流用途，其实是可以审时度势去做，亦不会『一本通书睇到老』，会仔细研究。有需要时，这些计划完全可以调整。」
他提到，政府近两季无卖写字楼用地，「一方面现时供应比较充足，另一方面疫情过后，办公方式已转变，有深远影响，政府需要作研究，如果要调整就调整。」
北都 「片区模式」试点发展
提到北都发展，政府计划以「片区发展模式」发展北都大型项目，由私人发展商进行土地平整、基建及发展等工程。陈茂波指，「片区」开发会采用试点式，政府正研究，好处是可杠杆市场资金，提升工程效率。他说推动北都发展，政府一直收到不同机构和企业的投资意向，政府亦希望与私人市场以不同形式合作，多使用市场及社会的资金，如考虑适当地向有兴趣的市民发售债券。
陈茂波指，经过数届政府努力，政府已夺回土地供应主导权，土地供应工作会持续进行，造地后不一定要立刻拿出来卖，但有土地储备可根据市场变动及时反应，「有需要时候就推快啲，没需要时就当作土地储备」，政府对此已掌控。他指发展局已确认未来十多年的土地供应来源，惟需逐步、坚持造地。
输入人才计划对楼市有支持
今年2月底《财政预算案》宣布楼市全面撤辣后，楼市即时反弹，惟撤辣效应已减弱，差估署最新公布5月的私人住宅整体售价指数为305.9，按月挫1.23%，是撤辣后首次回落。对于楼市未来发展，陈茂波说「楼市有support」，仍有刚性需求，包括本地人及外来者的需求。他指不同输入人才计划下，由2022年年底至近期，已收到超过30万申请，已批准当中约19万宗，当中约12万人才已来港。
他以「高才通」为例，获批人士年龄中位数是35岁，部分人约40岁，他们来港租楼或买楼对住宅市场有一定需求及支持，又指房屋供应足够，但非「超供应」，这是研判楼市的重要考虑因素。陈茂波指，目前仍面对高息环境，市民置业较审慎，但总体而言楼市是有支持，相信楼价大幅下跌的风险不高，轻微波动则难免。
记者：陈嘉洛 李健威
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