美联黄建业：息高楼价难升 料全年「租升价软」

美联集团今日举行股东周年大会，美联集团主席黄建业于股东会后表示，特区政府于年初「财政预算案」中果断「撤辣」，成为本港楼市的转捩点，「砖头文化」重新抬头，住宅物业成交急升，新盘表现尤其耀眼，估计今年上半年一手成交可达9,000宗，按年升逾4成，并创5年同期新高；期内二手成交预计可录21,600宗，宗数与去年同期相若。总括而言，楼市自「撤辣」后现「四赢」局面，分别为：

1)地产：新盘成交急升，减少积压的库存，助楼价的跌幅收窄，减少民富损失。
2)民心：让有能力的市民上车换楼，安居乐业。
3)银行：住宅交投上升带动银行按揭生意增，撤辣后3月及4月新申请住宅按揭宗数合共超过1.82万宗，较撤辣前1及2月约1.16万宗上升约57%；至于4月新批出住宅按揭宗数则超过6,500宗，创8个月新高。
4)税收：全面撤辣令到辣招税收入减少，但另一方面住宅物业成交大增，印花税收入反而上升，令到库房收入「因减得加」。撤辣后3个月(以2024年3月至5月计算)，一二手成交宗数达1.9万宗，较撤辣前3个月大升近1倍，估算撤辣后3个月住宅印花税税收可达约52.7亿元，较撤辣前3个月的约31.4亿元，升约68%。

住宅物业交投回升亦受惠于外来人口的流入。政府所推出的一系列人才入境计划，截至今年4月底，「高才通」及其他人才计划已合共录得约29万宗申请，当中近18万宗已经获批，并录得逾12万人来港。根据政府数字，「高才通」计划的人才及其配偶普遍年龄较年轻，当中超过一半的人年龄在40岁以下，相信当中不少均带著年幼的子女定居香港，除了增加本地劳动人口之外，同时亦为香港楼市带来新的购买力。

值得留意的是，住宅物业成交于「撤辣」后的3月份达到了高峰期。受惠于本地购买力的爆发，及国内客蜂拥入市，3月份的一手及二手成交量分别达4,142宗及5,352宗，惟此后交投却缓缓放慢。不过，即使以5月份成交量，即一手成交近1,400宗及二手估计约3,400宗计算，仍高于去年平均每月水平。

随著「撤辣」为港楼松绑，黄建业预期，「砖头文化」重新抬头，全年的住宅物业交投可维持高水平，预计全年一手成交可达1.8万宗，按年升逾7成；二手成交亦按年升18%至约4.2万宗。不过，黄建业又指出，相较于交投回升，「撤辣」后楼价则未有止跌，仅是跌幅收窄，随著购买力消化，加上新盘开价进取，个别业主重新减价求售，导致近期楼价跌势再现；分析楼价未升的主要原因有三：

1)息口高企，减息迟迟未有明确的时间表，不单止增加供楼负担，亦令到资金持续滞留高息投资产品。
2)本港经济亦未回复至疫前水平，旅游、饮食及服务业面临国内外的激烈竞争，金融业距离高峰仍远，市场预期全年IPO集资金额仍维持低水平，行业的不景气影响市民的入市情绪。
3)    整体新盘供应仍然高企，现时累积货尾单位数目仍高达21,000个，若以每个月吸纳1,500个计算，要14个月才能完全被消化，货尾数字长期高企令发展商低价推盘，二手楼价受压，如果减息无望，相信要待货尾回落至1万伙水平，楼价才可企稳。

黄建业预期，基于以上三大因素，楼价暂时难有上升空间，惟「撤辣」后，楼市已经远离最坏的时刻，住宅物业成交已复常，人口流入更持续带来新的置业动力，相信可支撑楼价不会大跌。即使今年内未减息，料全年楼价亦仅跌约3%，亦即是下半年的楼价跌幅并不算显著。如果今年楼价再现跌幅，将是自1998年至2002年楼价连跌五年后，首现连续三年楼价续跌的情况。不过，黄建业亦强调，一旦落实年内减息，楼价可能受利好消息的刺激而倒升。

黄建业睇好租金走势，认为极有机会连续3年跑赢楼价，美联「租金走势图」5月份以实用面积计算的私人住宅平均尺租报约36.37元，按月升约1.2%，连升3个月，并创自2019年12月后的53个月(即近4年半)新高。随著租务旺季重临，部份内地生来港租楼，加上外来专才持续来港，相信下半年租金有力续升，并吸引不少投资客入市放租，预计全年租金或升8%，亦即是下半年的升幅有望进一步扩大，并出现「租升价软」的情况。

建议减收首置人士印花税

黄建业建议，如果特区想加快楼市复苏，应考虑以政策稳定楼价，在全力「拼经济」同时，亦须因应市场及人口变化，重定公营房屋及建屋目标，甚至提出新的扶持港人入市，或优惠新来港人士的置业政策，加快楼市的复苏，加速引领本港经济重返上升的轨迹。具体建议包括，调低首次置业自住人士的印花税，由现时成交价300万元以下的自用物业只需缴付100元印花税；扩大至500万元以下，以减轻首置人士入市负担，抵销加息的影响，助有刚需的市民入市，令楼市加快复苏，达至刺激经济的作用。如有合适的房策扶持，明年本港楼市或重现价量齐升的局面，进一步刺激经济发展。