新盘大卖背后 折扣较撤辣前多20% 仲量联行料刺激作用已减 后市看四大因素
2024-05-31 06:00 
本港楼市自2月底全面撤辣后，新盘成交大旺，并有代理引述数据指两个多月内已录7,196宗成交，吸金逾840亿元；不过，仲量联行最新发布《香港住宅销售市场综述》指出，新盘开价在撤辣后的折扣较撤辣前的邻近新盘开价超过20%，反映撤辣对楼市刺激作用已减退。该行更预期，受高息及新盘减价战影响，预期二手楼价短期将持续下跌。
新盘成交撤辣后大增近4倍
美联物业研究中心综合一手住宅物业销售资讯网资料及市场消息指出，由撤辣后至5月21日的84天内，一手成交量录7,196宗，涉及金额达844亿元；相较于撤辣前的84天，即去年12月6日至今年2月27日，成交量1,565宗及金额约164亿元，分别上升约3.6倍及约4.1倍。
不过，仲量联行表示，撤辣后推售新盘平均尺价显著降低，例如何文田站上盖项目朗贤峯和元朗站上盖项目The YOHO Hub II等在撤辣后的折扣，相比与过去辣招时推出的相邻项目便低逾20%。
朗贤峯及YOHO Hub大推优惠
翻查资料则显示，朗贤峯IIB期今年4月推出首批115伙，折实平均尺价约19,988元，重返同区8年前一手大型新盘首张价单折实均价，即为2016年4月推出的同区皓畋，当时首批折实平均尺价约19,335元；另外，对比去年3月毗邻瑜一首批24,838元则低出19.5%。
至于The YOHO Hub II在5月初推出首张价单，涵盖188伙，计及发展商提供最高15.5%折扣优惠，折实平均尺价14,338元，较2021年12月推出上一期项目首批折实平均尺价19,899元，足足低了近28%，并较同区二手单位折让7%至约20%不等。
临时一手单位买卖合约已放缓
仲量联行又指，住宅成交量于撤辣后展现强劲的按月增长，其中4月份的楼宇单位买卖合约数字是自2012年以来最高。然而，该行认为是次激增是过去积压的需求一次过释放所致，并预计该数字在未来几个月将会回落。值得注意的是，作为楼宇单位买卖合约数字的前瞻指标，临时一手楼宇单位买卖合约数字在3月达到约4,200宗，但在4月下降至约1,700宗，反映市场呈放缓迹象。
若以股市角度而言，住宅市场全面复苏的论调亦令人怀疑，由2月28日至 5月17日期间，在恒指上涨18.2%的情形下，五大发展商股价整体只回升3.2%。
四大潜在因素助楼市长远复苏
仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示，由于严格的外滙管制，非本地买家、尤其是用家需要多时间筹备置业资金；因此，虽然内地买家占整体买家比例在撤辣后显著上升，但其高涨的置业意欲未必能立刻反应在香港楼市。
仲量联行研究部资深董事锺楚如亦表示，受高息和新盘价格战影响，二手楼价预计在短期内继续下跌。然而，若利率回落、租金回报率改善、内地经济增长，以及潜在的放宽跨境外滙管制政策，均有助楼市长远复苏。
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