每日杂志｜人流冷清杂草丛生启德方舱用地待释放专家分析5大潜在方案

2024-04-23 08:20

疫后复常一年多，各个俗称「方舱」的社区隔离设施陆续被赋予后续任务，无奈坐落启德跑道公园的却未有定案，市民失去散步、野餐的好去处，码头餐厅生意也大受影响。各界对此出谋献策，包括短期改划为文创基地、青年宿舍，甚或预留作为明年全运会选手村，惟回溯当年《启德分区计划大纲图》，跑道区末端原被设计为旅游业相关商业地带及休憩空间。有专家认为，港府宜再作部署，才能真正善用土地，作出有利香港发展的决定。

坐拥无敌海景、占地1.5公顷的大草地，启德跑道公园以航空为主题，曾是一家大小共聚天伦、让宠物放电的好去处，每逢假日，必会看到市民在该处野餐。然而，3年疫情过去，公园如今陷入一片荒芜。记者近日到场实地视察，只见草坪连同旁边过百座俗称「方舱」的社区隔离设施重门深锁，而长期展览的政府飞行服务队退役定翼飞机「捷流41」，更惨被杂草「淹没」。

昔日宠物友善公园美景不再。

长期于启德草坪展览的政府飞行服务队退役定翼飞机「捷流41」，与方舱同遭重门深锁。苏正谦摄

启德方舱现况。苏正谦摄

启德方舱用地包括启德跑道公园。苏正谦摄

启德方舱现况。苏正谦摄

公园四周冷清，码头餐厅也门可罗雀。有亲子餐厅经营6年，负责人林小姐坦言，见证公园变「方舱」，餐厅生意一落千丈，「差别很大，以前会有人过来放狗、跑步，疫后生意起码跌60%。」她说，当初公司相信启德会发展理想才毅然开业，现时生意不似预期，「餐厅做独市十分难捱，希望隔离设施可以撤走。」另一酒楼的副经理李先生亦指，人流较10年前大跌近70%。

参考《启德分区计划大纲图》，启德被定位为未来第二个核心商业区（CBD2），除了兴建邮轮码头外，跑道区末端更有与旅游业相关的「商业、酒店及娱乐」地带和休憩空间。占地2.82公顷的「跑道公园第一期」在2014年完成，设有大型草坪和露天广场，而公园第二期以及可建多层公共空间的旅游中枢亦将陆续开发。惟疫情令发展计划被逼喊停，邮轮码头对出土地均用作兴建社区隔离设施，形成108座「方舱」整齐排列的现貌。

参考《启德分区计划大纲图》，启德邮轮码头周边本应设有「商业、酒店及娱乐」地带和休憩空间。

现时启德邮轮码头对面是社区隔离设施。苏正谦摄

时至今日，各方舱的后续处理各有不同，如元朗潭尾的改用为建造业外劳的中央宿舍等。然而，地理位置优越、每房设独立卫浴的启德方舱仍未有明确的安排，目前仅作简约公屋的示范单位。本报综合各方意见整理出潜在方案，包括还原公园和空地、用作文创基地、预留作明年全运会的选手村，以及改建为过渡性房屋或青年宿舍，并邀请各界专家出谋献策。

还原公园发展旅游休憩空间

根据原定规划，邮轮码头对出的启德4D区2号地皮，占地63.9万平方尺，可建楼面达249.4万平方尺，被划定与旅游业相关的「商业、酒店及娱乐」地带；初步建议逾50％楼面用作零售、酒店及办公室等商业发展，其馀提供电影院等娱乐和文娱设施。环美邮轮码头董事总经理班智荣说，若按规划实行，日后用地设公共交通交汇处和停车场等，减轻海外和本地旅客的交通负担。

据了解，该地皮曾多度出现在政府的卖地计划，但最终并无作出招标，高力香港研究部主管李婉茵指，相信有关部门当时衡量市况后，认为发展商的出价未必能反映出该土地的最高价值，留待市况更明朗后再作推售。政府日前公布新财政年度的卖地计划，并不包含有关用地。

为妥善利用土地，有人提出短期措施「活化」方舱。旅游界立法会议员姚柏良说，原定启德规划定位是集合文化、体育、旅游的「绿茵枢纽」，无奈遇上疫情，致整体规划落实的步伐不一致，「不希望（方舱）用作其他用途后，令未来旅游方面的发展更加滞后。」另一立法会议员江玉欢更直言，土地规划不应那么「儿戏」，最理想是「还原基本步」。另有旅游业人士坦言，邮轮旅客落地后随即看到多排「灰沉沉」的方舱，像宣告本港尚未走出疫情，「至少执靓少少啦！」

改装过渡屋每间约10万元

香港地产建设商会回覆本报指，并无就启德方舱医院未来发展向政府提交意见。此外，坊间一度传出政府各部门有意争取该地的短期使用权，另有政党建议引入艺术家打造文创园区。香港恒生大学艺术设计系系主任许焯权教授以英国及台湾为例，指出推动文创产业为闲置空间过渡属「发展手段」，借助文化艺术达至「绅士化」（Gentrification），为社区重新注入动力，吸引商家进驻，「引入艺术家去发挥地区的可持续效应。」

许指，在城市中建立文创园区必然会产生协同效应，令城市增值，但现时启德缺乏周遭配套，让人有「孤岛」的印象，「从事艺术创作的人喜欢与城市互动，多与社区联系；要把创作人放在一个被隔离的地方，是否可行仍然存疑。」

至于改造成明年全运会的选手村，教大健康与体育学系副系主任雷雄德博士对该建议方案大惑不解，「建立选手村的目的是让健儿交流。」他相信，港府都希望透过全运会，向不同省市的人展现香港魅力，尽管方舱在硬件上符合住宿要求，最基本也要「打通」单位构建互动的公共空间，但要宾客入住「货柜屋」或有损形象，做法「不太理想」，建议参考2009年香港承办东亚运动会时租用酒店予运动员入住的做法，更符合「好客之道」。

若推算青年宿舍或过渡性房屋的改装成本，香港工程师学会上任会长卜国明指，组装合成有条件改装甚至「打通」，但若然设计阶段未有计划打造通用空间，便要先了解现有结构是否容许局部性改装。他估计，若然加建厨房设备或转移至其他地方重组再用，一个方舱分别需要10万元以下的成本，「要考虑后续用途需花费多少资金改装。」承建商授权签署人协会主席李启元则认为，一旦要改装设计必然要花费成本，宁愿在外围后加新设计的组件。

坊间建议改建启德方舱为青年宿舍或过渡性房屋。苏正谦摄

有专家估算原址重建公园的成本约为每平方米6000至8000港元，根据启德方舱占地约11.5公顷计算，造价介乎6.9亿至9.2亿港元不等。苏正谦摄

发展局积极探讨短期用途

至于还原成本，香港测量师学会工料测量组主席魏志衡坦言，在没有实质设计的情况下，凭空估算清拆或改造的成本并不科学。他以还原启德跑道公园作计算，撇除弃置或拆卸后觅地重新组装再用的成本，在原址重建公园的成本约为每平方米6000至8000港元；根据启德方舱占地约11.5公顷计算，造价介乎6.9亿至9.2亿港元不等。他指，现时港府宜再作部署，举例轻轨系统有望重启，或需要地方作车厂及维修用途。

发展局回覆指，政府正按部就班处理社区隔离设施的后续安排，针对位于启德的社区隔离设施，在体现其长远用途之前（有关用地规划作旅游中枢和休憩用地），相关政策局和部门正积极探讨其短期用途，包括部分社会人士提出的文创基地及与邮轮码头配合的短期用途。

启德「走样」规划宜重新检视

启德发展区近年不似预期，有团体指，政府宜重新检视，再作长远部署。

回顾全盘启德发展计划，本土研究社成员黄肇鸿指，启德发展「走样」乃意料中事，因为开发时间越长，风险越大，即使当年的规划愿景无与伦比，随着社会及环境转变，也不一定能完全实现。他指，港府把商业地改划为住宅用地，早已打破《大纲图》的规划，加上疫下CBD1的空置率高企，地段多次流标，能否成功构建CBD2存疑，「起动九龙东」更是「死局」。

他分析，在香港发展「10大基建」的年代，当年港府以「发展中地区」为本规划香港未来，依靠大型基建拉动经济；但现时应思量香港作为「已发展地区」，当其他地方都倾向优质都市发展，不会再大兴土木时，是否仍要按兵不动坚守旧有规划。他认为，现时城市规划倒退，政府要面对现实，聆听社会声音，再作长远部署。