洗衣街新地标投资仅100亿 被指太保守 接驳沙中线潜力大「可旺过朗豪坊」
2024-03-08 17:05 
旺角洗衣街变天！新地洗衣街「巨无霸」商业地涉及投资总额逾100亿，料于2030年落成。泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示，整个投资额涉及100亿元，不计及地皮「面粉价」实在「太保守、太平喇」，建筑成本每平方尺不足7,000元，预计整个项目会「超Budget」，加上新地早年以逾422亿元夺西九高铁站上盖商业地王，基本上「雄霸整个九龙西」。中原测量师行执行董事张竞达表示，新鸿基地产持有MOKO新世纪广场及帝京酒店，如果可以合并包装，构思一个「Entertainment Hub」更可以产生协同效应。
张翘楚﹔预计项目会「超Budget」
张翘楚表示，旺角洗衣街「巨无霸」商业地整个投资额涉及逾100亿元，如不计及47.29亿的地皮「面粉价」，整个实在「太保守、太平喇」，建筑成本为每平方尺6,000多元，差不多等于起住宅地成本，但是商场的建筑成本往往比住宅地要求更多「人哋入嚟租间铺，基本上你乜都要整好俾人」。他预计整个项目会「超Budget」。
他指，行人天桥由MOKO新世纪广场接驳帝京酒店至TOP商场，新地一直都很想取得洗衣街地皮再接驳天桥，因为洗衣街的地皮位置比较隔涉，如果不接驳天桥的话，未必可带动人流。
新地洗衣街项目构思
未来带动自由行
加上MOKO新世纪广场位于火车站上盖，又可接驳沙中线，2030年洗衣街地皮项目落成后，再接驳MOKO商场及TOP商场天桥的话，只需要走5至8分钟内便可到达，相信零售店铺会更加多元化，例如MOKO商场是主打大品牌， TOP是年青人的潮流品牌较多，目前旺角很少超高端品牌，未来或有机会，加上体量十分庞大涉及可建总楼面约152.4万方尺，相信商场表现会好过朗豪坊，亦会比上海街、波鞋街更加旺。
张翘楚表示，现时中国内地放宽自由行至青岛及西安，虽然现时自由行来港消费的情况未及得上当年的高峰期，然而MOKO商场临近旺角东港铁站，乘搭东铁可接驳至罗湖及福田，自由行很喜欢住近旺角，相信未来会带动自由行。他补充指，新地2019年以逾422亿，夺西九高铁站上盖商业地王，地皮面积64.3万方尺，可建楼面316.4万方尺，在商场定位上，新地基本上「雄霸整个九龙西」。
张竞达：商铺及商场占比多更有利
张竞达表示，洗衣街的地盘位置并非旺角最旺的地区，传统上弥敦道﹑朗豪坊﹑MOKO新世纪广场比较旺。同时洗衣街的位置并非传统商业中心区，但有条件做到大型商场。
他指，新鸿基地产持有MOKO新世纪广场，附近的帝京酒店亦是新地旗下，如果可以合并包装，构思一个「Entertainment Hub」，有火车站直达，尤其是相同的发展商，更加有条件去构思，更可以产生协同效应，可塑性会更高。他又指，虽然未去到太古广场的级别，但亦是类似的概念，港铁站一出闸已经有戏院、餐饮，楼上是写字楼等。
不过他指，现时商厦的市道比较静，目前香港商厦空置率有约14％至15％，尤其是中环、金钟。以现时市况而言，如果该地皮的零售商铺及商场占比多，商厦占比较少，比较有利发展，除了商铺租金收益一般较商厦高外，资金回笼较快。
同时项目为保育3棵榕树，在设计上作出改动，更避开榕树底部不作挖掘，张竞达指，在包装上容纳3棵榕树，只要再加上独特的构思，亦可以成为另一个旅游主题，情况就类似炮台山的皇都戏院。
曾住在洗衣街的张竞达指，以前的洗衣街市以小店为主，自从有了MOKO新世纪广场已带动当地人流，再加上这一幅地，及至2030年落成项目，到时候经济好转，消费市道转好，会带旺该区人流及发展。
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