内地楼市低迷以外 韩印越港四地楼市也受压 2024年仍未乐观

虽然疫情及加息为欧美楼市带来明显影响，但亚洲楼市正面临更大压力。据彭博分析指出，除了中国房地产市场低迷外，南韩、印尼、越南及香港也面临同样危机。此外，澳洲楼市亦正受压。

南韩楼市压力仅次中国

报道指出，南韩楼市压力仅次于中国，在经历多年增长后，2023年楼价势现25年来最大跌幅，为当地央行将政策利率推至15年来最高水平的直接结果；而其中一家建筑商的债务危机，更令人忧虑再度出现2022年的信贷市场动荡。

此外，当地家庭和企业的坏帐亦正在增加。花旗经济学家Kim Jin-wook更表示，2024年4月大选后，对房地产项目融资贷款的潜在重组或会在年中开始，并可能加剧短期货币市场的波动。

印尼货币贬值雪上加霜

印尼方面，同样受激进的加息影响，削弱了家庭消费力，并使负债累累的PT Lippo Karawaci和PT Agung Podomoro等建筑商面临压力。同时，该国货币贬值更令市场雪上加霜，令建筑商偿还即将到期美元债务的成本大幅增加，迫使他们出售资产以筹集资金。

不过，印尼央行的货币紧缩政策预计将会结束，楼市需求也预计会回升，对以美元计价的房地产债券注入活力。惠誉则预计，由于再融资需求增加，加上整体经济环境有利，企业债券发行将回升，但因利率仍有不确定的情况下，借款人明年仍会继续偏爱较短期的债券。

越南反贪腐再冲击楼市

越南方面，当地政府展开大规模反贪腐调查，令本来已供应过剩的房地产行业再受冲击，2023年上半年约有40%的房地产相关公司倒闭，以及超过95%的中型房地产企业决定裁员，当中越南最大的房地产开发商Novaland早前亦对外寻求债务延期。根据越南房地产经纪人协会（VARS）统计，截至12月初，有七成代理已选择离职或转行。

VinaCapital Group首席经济学家Michael Kokalari认为，越南房地产市场经历了极具挑战性的一年，经济最糟糕时期已经过去，部份银行的抵押贷款利率在2023年初达到16%的峰值，但随后已急剧下降。不过，标普分析师Sue Ong认为仍有不少问题，部份银行的资本缓冲薄弱，亦有一些银行的房地产敞口很高。

港办公室及商铺租金跌

本港方面，受中国风险外溢冲击，楼市表现同样逊色，并跌至近7年来最低位；同时，在经历3年严格防疫管控，以及联储局历史性的货币紧缩后，香港办公大楼及零售商铺的租金收入也下降。

惠誉旗下CreditSights高级分析师Zerlina Zeng表示，对于在内地较低线城市拥有大量住宅和商业地产敞口的香港开发商持谨慎态度；而在核心地区以外拥有大量办公室资产的公司，因为空置率高居不下，租金不断下跌，同样需要关注。此外，由于港元融资成本上升，该行亦将继续以较高杠杆率减持香港开发商，并预计这种情况将在2024年上半年持续。

澳洲受累借贷成本增加

报道最后亦有点名澳洲，但指其房地产行业压力略有不同。国际货币基金组织（IMF）曾表示，澳洲容易受到高借贷成本效应的影响，许多疫情期间保持在低利率的贷款，即将面临高昂的续期利率。

澳洲央行10月更警告，有一小部分家庭处于财务压力的早期阶段，但这个群体正在扩大，因此高利率恐加剧家庭借贷成本的压力。澳洲金融监理署（APRA）资料则显示，银行新增的住宅不良贷款虽然仍处在相对低位，但已是3年来最高。

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