回归25｜楼市经历大时代 金融风暴沙士「挡不住」楼价升逾倍

回归25年的房地产市场见证楼市高低起伏。自九七年金融风暴后，楼价从高位大跌，二○○三年沙士期间更跌至谷底，经过二○○八年金融海啸后，楼价显著攀升，直至近年楼价已跨逾九七，创出历史新高，二十五年期间楼价上升超过一倍，市场需求有增无减。尽管政府连环「出招」调控楼市，但仍未能遏止楼价升势，归根究柢，土地供应为核心问题所在，本港地皮供应紧绌，即使政府如何努力觅地发展，供应依然未到位，求过于供，令楼价高企不下。

九七回归年本港楼价被视为高峰期，回归二十五载，楼价曾走势有如坐过山车，下滑后又重新攀升，差估署楼价指数显示，九七年为一六三点一，期后楼价不断调整，至○三年沙士期间，楼价指数跌至六十一点六的低位，之后慢慢回升，经过金融海啸之后，楼价显著上升，指数一直攀升至今年三月份的三八一点三，比对九七年，升幅高达一点四倍。市民置业需求殷切，难上车之声此起彼落，即使经过多次重大事件，楼价仍然高企。

新冠疫情影响楼价轻微

二○一九年出现社会运动，未有对楼价造成影响。二○二○年爆发新冠疫情之后，至今仍未完全消退，期间新盘推售及二手交投严重受阻，但楼价未有如○三年沙士时出现大幅下挫情况，仅轻微回落。第五波疫情缓和后，楼价更随即反弹。有业界人士表示，本港经历过沙士后，市民对疫情已有心理准备，虽然是次疫情长达两年仍未结束，但对楼价的影响却只属轻微。

楼价持续攀升下，市民对住屋需求有增无减，政府于二○一二年制定《长远房屋策略督导委员会》，制定长远建屋目标，但未能解决本港住屋供应不足的情况，不单止私楼楼价不断攀升，公屋轮候时间亦不断延长，至最新达六年的新高，为回应市民对公营房屋的需求，政府于二○一八年底，将十年建屋目标的公私营房屋单位比例，由六比四调整为七比三，公营房屋目标定为三十一万五千个，其中二十二万个为公屋及「绿置居」单位，九万五千个为资助房屋，私楼供应目标为十三万五千万个，但调高公营房屋比例，变相进一步削弱私楼的供应。

私楼供应主要靠政府推出土地，土地政策在过去二十五年间，经历多次重大改变。受到九七年金融风暴影响，政府于九八年推出七项救市措施，包括停止卖地，翌年即九九年卖地虽然得以恢复，但过往公开竞投地皮形式则成为历史，改以勾地表制度推出地皮，楼市于○三年沙士爆发再度受创，并陷入谷底，政府推出俗称「孙九招」合共九项稳定楼价措施，勾地再度暂停一年，由于勾地反应欠佳，于○五年推出八折勾地，直至一三年勾地政策亦告终结，以招标形式出售土地，并且维持至今。由于觅地困难，近年政府公布的每年供应量并不稳定，一九至二○年度更跌至不足一万三千伙，近十年的落成量只有一八年及二○年能突破两万伙，其他年份大多只有万多伙，难以应付市场需求。

供应未到位，令楼价难以回落，而内地资金不断流入，为推高本港楼价其中一个原因，早年更出现内房抢地，推高地价，政府于二○一○年十一月起推出需求管理措施，收取买卖物业的额外税项（俗称辣税），期望能压抑市场需求，稳定楼价，之后至二○一六年的六年间，不断「加辣」，现时的辣税包括额外印花税（SSD）、从价印花税（DSD）及买家印花税（BSD），当中遏止非香港居民入市，需缴付高达三成税项，虽然辣税当前，但楼价升势未止，直至去年楼价更曾创出历史新高。

北部都会区成一綫曙光

归根究柢，增加供应才是解决楼价高企的最佳方法，特首于二○二○年《施政报告》公布明日大屿计画，由于投放金额高达数以千亿计，被各界批评，去年则推出「北部都会区」计画，则受到各界欢迎，令本港供应增加出现一綫曙光。