专访｜旧楼收购市场 10年来最艰难

近年来，旧楼收购市场处于低潮，有「收楼大王」之称的田生地产主席区永华指出，随着十年前辣税一推，令成本大为增加，市场整体收楼量至今暴跌八成，十年以来最差。再者，手握尚方宝剑的市建局，加入市场竞争，频夺走收购中地盘，不但令田生输金钱兼输时间，更削弱整体市场收楼能力。记者：吴琳璇

区永华表示，相对十馀年前，随着楼价急升及发展成本增加，小业主及发展商，两者从收楼「获利」皆减少，「以往小业主卖一层旧楼，足够买入两层楼，轻松地一层自住，另一层收租，现时只能勉强换一层楼而已，发展商亦计不到数，未能付出更高价格。」

小业主发展商「获利」减少

他指出，十年来，市场最大改变，就是辣税（买家印花税）出台，一个本来收购价十亿的地盘，变相要支付十三亿（须额外支付相等于楼价三成的厘印费），此新增的三亿，不能当楼按向银行贷款，收楼历时动辄逾十年，尽管拆楼时可取回辣税，惟期间支出沉重，令发展商大减意欲。

尽管近期市场焦点，放在强拍门槛有机会由八成降至七成，区永华却认为作用不大，「门槛高，我们勤力跑多几趟，最终有机会成功。」他说，靠努力，可以将一幢旧楼业权齐集至八成，辣税带来的困难，却是牢不可破。

除了门槛外，强拍程序冗长，亦是问题，未能解决钉子户拖延时间。「市场有极不公平现象，一些善良大叔，每尺收购价一万五千元，没有他们的支持及贡献，整个地盘根本无望开展，无望成功，钉子户则趁机谋暴利，坚持每尺索价二万五千元，否则翘起整个项目。」

他说，即使在强拍批出后，财团亦往往数年后才得以开展工作。「一幢旧楼三百伙，重建后提供一千伙，收楼后，此三百伙住户要另觅居所，一千伙供应迟迟未到位，只因有钉子户或小业主，看中发展商收楼支出沉重，千方百计缺席审讯，将时间拖延，务求买方妥协。」

强拍程序冗长拖慢供应

他建议，既然强拍已批出，在双方漫长拗数期间，交吉及拆楼等工作应尽快开展，款项则留法庭或律师楼，或「多除少补」先付予被强拍一方，直至洽商有共识时清付尾数，不要让整个地盘停顿着在等待。

身为龙头，田生作大规模收购，旗下跟进中项目，一直维持约五百个水平，然而，近年来，市建局强势介入，令田生功夫白费，土瓜湾、九龙城大型旧楼地盘，甚至在田生向小业主支付订金后，临门一脚被「抢」走，区永华疾呼：「市建局与民争利，只会大大削弱整体市场的收楼能力，无助增加供应，对于急上车的用家，帮倒忙。」

他强调，事实上，市建局手握尚方宝剑，不需补地价，应该收购一些民间计不到数的项目，例如土瓜湾「十三街」咸水楼，残旧不堪、地积比用尽，才能改善市容，真正利民所在。

这是困难时刻从容以对

尽管这是困难时刻，区永华从容以对，只因他并不缺钱，他说，入行逾三十年，见尽九七后复苏之路漫长，时刻提醒自己审慎理财，「将借贷减至最低，可不借的，尽量不借！」因此，疫市下公司没有裁员，十三个月粮等福利不变；现居于九龙区豪宅屋苑的他，亦即将「升呢」搬迁至独立屋。

事实上，过往收购最火红的年代，区永华更曾一度走上发展商之路，在九龙城全资收购两个地盘，入则起楼，只不过随后却选择沽售 （现址为销售中的新盘珑碧，及豪华护老院蔚盈轩），发展商之梦未圆，他认为莫须可惜。「当时实在太忙，始终收楼与起楼，运用的是不同的两套技术及两组人才，我们还是集中做好本业。」尽见他审慎一面，亦为他带来疫市下的安稳。

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