韦志成：处理旧区楼宇双老化 延长楼宇寿命才是正本清源

市建局行政总监韦志成今日在网志中表示，贯彻在不同楼龄楼宇实践多元的楼宇复修策略和模式，延长楼宇寿命，才是处理旧区楼宇双老化的正本清源之道。

韦志成表示，面对楼宇及城市环境双老化的挑战，市建局在地区规划层面，积极应用创新科技和数据分析，加快市区更新的步伐；在楼宇复修的工作上，亦致力提升业主和物业管理业界，在楼宇维修以及推动预防性维修的知识和技术水平，让楼宇维持良好状况，延长寿命，从根源著手减慢楼宇老化。

市建局辖下4幢安置大厦，包括西营盘顺成大厦、旺角豉油街12号、深水埗丽珠大厦和大角咀必发台，楼龄已达30年，需进行全面的楼宇勘察及翻新工程。局方在该相关复修工作中，采用「改造重设」策略，提升楼宇设施至现代标准，亦引入「保养为本」的维修理念，采用易于维修、耐用的物料，改善楼宇设施的可使用期并提升设施维修的效益。

他以西营盘顺成大厦的翻新工程为例，针对部分悬挂在公用地方的设施，在选用围封的假天花物料时，由传统的石膏板改用装卸上更为灵活的铝板天花，当日后要维修或检查时，工程人员轻易拆卸铝板，较过去沿用石膏板更省时和减低工程成本。局方亦从「以人为本」的角度，提供更优质的生活环境。团队在翻新顺成大厦时，留意到靠近皇后大道西地下大堂的出入口较狭窄，而原本设在大堂的垃圾房占据整个大堂约三分二的空间。团队在翻新时，将垃圾房迁至大厦德辅道西一方的地下，令现时的大堂更宽敞，方便居民出入。

该局亦试行「预防性维修」概念，在翻新楼宇公用部份和更换屋宇装备设施外，一并为电力、排水、消防、升降机等设施加装智能运作监测系统，确保楼宇维持正常运作，对设备状况持续监测，减少设施因突发故障而作紧急维修对居民生活的影响。局方亦研究应用更崭新的「预测性保养」概念，整合和分析定期监察设施装备使用状态所得的相关数据资料，预测维修保养的需要、时间表、所需物资和开支等，以制定长远的维修计划。

他形容，市建局在4幢安置大厦的复修工作，为「中年」楼宇在实践维修保养工作方面起示范作用。他认为，若要达致最大成效，应采用更具前瞻性的楼宇保养概念，推动「预测性保养」，通过对设备状况的持续监测，做到在问题发生之前已作出评估，并制定长远的保养计划及各项预算，才能从楼宇「护老」迈向至「防老」这个市区更新的长远目标。他续指，市建局早前公布油旺地区研究的结果，留意到社会上有不少意见，聚焦如何在地区规划层面，应用新规划工具。他指，旧区、楼宇老化的规模庞大，社会在缺乏财政和土地资源来应付旧楼重建的前提下，贯彻在不同楼龄楼宇实践多元的楼宇复修策略和模式，延长楼宇寿命，才是处理旧区楼宇双老化的正本清源之道。