过度借贷泛滥 评级无法反映

　　(星岛日报报道)中国恒大（3333）此次债务危机惹海内外媒体高度关注，事件影响之大甚至被外媒称为「中国版雷曼事件」。恒大以近1.97万亿（人民币，下同）债务成为全球负债最重的房企，跌落内地「第一房企」神坛，并在短短数月内被多间评级机构以「债务逾期兑付」为由，连番降级至几近违约的水平。

　　交银国际董事（房地产研究）谢骐聪表示，通过杠杆推动业务理论上是合理的房企发展模式，房地产业能通过借贷提高回报率并有效运用资本。他表示，对内房的信贷评级毋须太过介怀，因为市场不会依据评级来决定债券价格，现时评级机构作出的评级和08年次贷危机时并无二致，不足以反映企业的真实情况。不过由恒大2021年中期财报数据可知，其债务情况确岌岌可危。虽然恒大去年起已大力减债，但截至今年年中，该集团的有息负债约5717.8亿，其中短期有息负债近2400亿，现金及现金等价物为867.7亿，现金短债比仅0.36，远远低于「三条红线」要求的「大于1倍」；此外，恒大短期债务占总负债近8成，债务结构明显存在不合理。随著下半年银行融资收紧及地产市场转冷，恒大资金链紧绷难以维持现金周转，最终引爆债务危机。

　　另外，恒大及多家内房商，可能有大量的表外负债，意味着实际负债比其财务报表所显示的情况更加严重。摩根大通曾发表报告指，不少内房利用商业票据、理财产品和永续债等，把大量债务由表内转表外，以掩饰真实负债情况。若以「三条红线」计，恒大真正的净负债比率或高达177%，比财务报表上显示的约100%高近7成。

　　内地于2016年首次提出「房住不炒」，随后房地产政策有收紧趋势，直至去年提出明确的「三条红线」融资管理规则，以此打压房地产业以往「过度借贷」的发展模式。逐渐收紧的调控政策令部分内房提前暴露问题，除恒大外，先后有泰禾集团（SZ.000732）、蓝光发展（SH.600466）、华夏幸福（SH.600340）、花样年（1777）等内房「爆煲」甚至违约，不得不出售旗下资产还债力挽狂澜。