减息加「组合拳」股市跑先楼市接力

活道教育中心创办人林本利指出，从历史数据可见，楼市下跌往往持续3至6年，大约跌三成至六成。他从息口、楼市供需、经济及供楼负担等角度，分析本港楼价面对的主要问题，以及利好因素，以衡量楼市现水平是否适宜入市。

需求方面，林本利指，过往定存也有4厘，自然少了人投资买楼，但现在个别区份，租金回报已达4厘， 如荃湾中心，荃威花园及美孚新邨都有4厘。他相信若供楼利率及存款息率落到3厘，收租投资者会陆续重投市场。

供应方面，林本利留意到政府已减少卖地，交椅洲人工岛填海亦正考虑「拉长」分期进行，而社会上有声音建议调整公私营房屋比例，由「七三比」变回「六四比」，居屋白表绿表比例亦会调整，以上这些因素均有利地产发展商。
按息两年后料回落至3厘以下

至于经济及股市，过去一段时间，经济和股市表现不佳，连带楼市也淡静，林本利经常告诉学生，楼市较股市是滞后的，举例2021年初，恒指升至31183点高位，惟期后科网股大跌，林本利戏称为「科幻（科网）泡沫」，恒指大幅回落，楼价随后在8月也见高位191点；2018年亦然，恒指升至历史最高位是1月的33484点， 楼价亦在8月见高位188点，「真的刚刚好，股市跑先楼市，通常6个月到9个月。」

不过，内地三大金融部委上周二推出「组合拳」，包括降准0.5个百分点、调低存量房贷利率、降低二套房「最低首付比例」等，提振经济及金融市场。「如果依以上逻辑，股市有振作的话， 楼市也会有振作。」近月股市大幅回升，期望可带动楼市复苏。

美国联储局早前减息半厘，开展减息周期，外界期盼本港楼价可见底回升。「无人知道底在哪里」，但林本利认同减息是关键因素，过往他多次分析，楼价调整三成左右应差不多。中原CCL上周五最新报137.19点，较指数2021年高位191点，回落约28%，以跌幅计已接近林本利的推断。其后主要看减息进度和幅度。他早前分享简单推断未来息口的方法，以美国2年期判断近日约3.5厘，两年合共7厘，减现时联邦基金利率的不足5厘，即市场预期两年后联邦基金利率将是2厘多，相信届时本港供楼利息应差不多水平。

此外，林本利常以本港住户每月入息中位数，衡量港人买楼负担能力，过去每当楼市过热，住户入息中位数也不足以购买「3尺楼」，而以近期本港住户每月入息中位数约3万元，除以地产代理统计的全港住宅平均尺价约1万元计，即港人家庭月入回升至可负担约3尺楼。近期400平方尺住宅的供楼负担比率已由超过60%降至约48%，亦佐证楼价已回落至港人相对能负担的水平。

「最重要的是，千祈不要高追！」最后他提醒学生，从过去历史可见，若在楼市最炽热、楼价最高位买楼，往往要等5至10年才回到当初入市价。而在楼价回落约三成时候入市，即使楼价有机会再跌，等两三年可望「返家乡」。