认知障碍业主遇租霸 子女代追租有难度

随着本港人口老化，认知障碍症在本港越来越普遍，据统计本港70岁或以上长者中，每10名长者就有1人患认知障碍症。这个疾病现时无法根治，患者的记忆力、语言能力、决策等认知能力会逐渐丧失，除了为家人带来庞大的照顾压力，若果没有及早做好财务决策安排，更可能带来不少麻烦。专注从事遗产承办的古明慧律师行张天恩律师指，曾有个案因为认知障碍，无法管理收租物业，结果让「租霸」有机可乘欠租。律师建议市民及早订立「持久授权书」及遗嘱，为将来失去行为能力以至过身，预先做好财务安排。

去年有社企以随机抽样方式，访问超过400位年龄介乎25至70岁的香港市民，有73%市民未听过「持久授权书」。张天恩介绍，持久授权书是一个香港法律认可的文件，由医生及律师见证，在精神状态健全的情况下订立，并要于高等法院进行登记。一旦将来出现认知障碍，便会按「持久授权书」的安排，授权他人代为处理财务事项，包括操作其银行户口，进行股票投资买卖、物业买卖及租赁，及运用租金收入等决定。

张天恩说，有个案是业主没有订立持久授权书，当他出现认知障碍时，「没有人帮你签租约、没有人帮你收租，有些很聪明的客人，他们如果不交租，你就没办法了，因为真的没有人有权收租。」

若出现这种情况，便要向法庭申请，成为业主的产业受托监管人，但程序需时一般6至9个月，「因为法庭对于判这些案件，都是很谨慎的」，而且涉及法律开支可达10万元，相反订立持久授权书开支约1万元左右。不过张天恩提醒，持久授权书仅用于处理香港的资产，若拥有海外资产，有需要在海外再签类似的授权书，或将香港签署的文件交到海外法庭做认证。
高院登记授权  他人代处理财务

除了「持久授权书」，张天恩指及早订立遗嘱亦是很重要。一旦离世，到法庭申请遗产承办的时候，有遗嘱会相对容易得多。她又指，不止有家室人士，即使是单身人士亦有需要订立遗嘱。她以自己为例，由于没有结婚，一旦离世遗产便会给予妈妈，「我有一个威士忌的系列，我是不想给我妈妈的，因我希望将它给予懂得欣赏的人，所以我也立平安纸。」

除了决定资产如何分配，立遗嘱另一重要决定是委任信任及胜任的人，担任执行人，她举例母亲可能年事已高，未必有能力处理遗产，「我唯有可能去安排表姐，去帮我处理这件事。」
定期审视重订遗嘱需要

至于订立遗嘱的费用，她直言，最简单便宜是用坊间文具铺的「遗嘱」范本也可，「法律上没有规定要律师做遗嘱，所以真是丰俭由人，如果你觉得自己（安排）很简单，去文具店买一张写都可以，再找两个独立见证人就可以。当然，你希望整件事做得较正式，想遗嘱配合自己要求的话，最好找专业人士帮忙。」委托律师订立的收费，视乎遗嘱的复杂性，不能一概而论。

最后，她提醒港人定期审视有没有需要重订遗嘱，「做财富规划，不是一步到位，而是一个持续进行的行为，我们会建议客户，每四五年左右，想一想有没有一些生活上的改变。」例如婚姻状况、子女结婚、增添孙子等，也可能改变个人的财富传承规划。