旧厦业主求助无援 不活跃法团瘫痪管理

2024-07-25 00:00

油尖旺及九龙城区旧楼林立,近年涌现一批陷于停摆状态的「不活跃法团」。
油尖旺及九龙城区旧楼林立,近年涌现一批陷于停摆状态的「不活跃法团」。

楼宇管理工作备受关注,政府致力协助「三无大厦」筹组业主立案法团,惟有地区人士指,旧楼林立的油尖旺区、九龙城及荃湾,陆续涌现一批陷于停摆状态、极度隐蔽的「不活跃法团」,小业主及居民抱怨「主席不理事、法团名存实亡」,甚至戏言「宁愿注销法团变回三无大厦」,当中最极端是出任主席等要职的老业主相继死亡,管理瘫痪之下出现「死法团」。地区人士忧虑,「不活跃法团」及「死法团」的存在,延误处理维修令,潜藏风险,盼当局设资讯平台,开放给公众提供资料,并引入「联厦联管」的模式,加强管理。

据立法会秘书处资料研究组资料,至2021年底,本港有4.4万幢私人楼宇,当中1.9万幢私人楼宇已成立业主立案法团(法团),占全港楼宇47%,当中仍运作的法团仅1.1万个。至去年底,没有法团、居民组织,及没聘用物管公司的「三无大厦」则有3100幢,较2011年的6700幢减少。有研究发现,「三无大厦」集中九龙西区、油尖旺、深水埗及九龙城,已占全港40%,其衍生的衞生、治安、消防安全及大厦维修问题,成为社会议题。

不过,物管业人士Ben指,三无大厦之外,不少楼龄逾50年、一梯两伙式的唐楼或旧楼,虽早年成立法团,惟当法团委员年老或去世,加上找不到接任人,令法团变成如冬眠般的「不活跃法团」。油尖旺区议员黄舒明指,「不活跃法团」指法团中只有个别成员较活跃,其他委员则可能失联,导致法团少开会,疏于日常管理。他更曾收到居民求助,指大厦名义上虽有法团,惟形同虚设,令业主及住客不胜其烦。

旺角大南街一带有逾百幢单幢式旧楼,当中不乏三无大厦及属不活跃法团的旧楼,居于其中一幢「不活跃法团」旧楼的朱女士称,前年接获屋宇署修葺令,法团主席即时联同司库及秘书频频「开会」,商讨维修事宜。可是去年工程完成后,法团主席卖出单位及失去联络,秘书及司库亦不理日常事务令楼宇管理停摆,她气愤指「宁愿取消法团,变回三无大厦」。

另一名油尖旺区议员李思敏指,近年平均接获10多宗,关于不活跃法团的求助个案,主要涉及老居民与新收购单位业主的纷争。她称,近年多了新买家收购大南街及基隆街一带的旧楼单位,估计新买家看好日后重建可获赔偿,而他们买入单位后随即改建成劏房出租,并积极加入法团事务,甚至出任法团主席。她补充,该类旧楼的「原居民」多是住了数十年的老业主,原本对新业主加入法团寄予厚望,惟其后出现严重冲突。

李提到,有个案的新法团主席增加垃圾费,由每户每月60元增至300元,老业主认为新主席的劏房令垃圾量激增,理应按量收费,而非户户划一付300元,质疑收费不公平。双方最后闹翻,新主席辞任,令法团陷「冬眠」,影响所及,清洁工被解雇,数月前起已无人倒垃圾,有居民将垃圾丢弃走廊梯间,也有人带到街上弃置。她称,不活跃法团的纠纷,外界看来往往是鸡毛蒜皮的小事,但居民天天面对,不愿退让,令事件僵持不下。
死法团多现于「一厦两契」旧楼

九龙城及深水埗同样有大量「不活跃法团」,九龙城区议员潘国华指,不活跃法团十分隐蔽,难被发现,令地区人士无从掌握,无法施援。他称,法团成立时须按法例向土地注册处登记,但往后法团有否定期至少3个月开会一次,或于改选时通知民政事务总署,市民及区议员都不得而知。前深水埗区议员麦伟明亦指,希望民政事务总署主动出击,跟进不同法团是否仍有运作,更新相关资料。

除了「不活跃法团」,更严峻是完全无法营运的「死法团」。工联会荃湾社区干事夏泳迦指,区内大陂坊及杨屋道不乏属「不活跃法团」的旧楼,当中更有「死法团」个案。她指,「死法团」多数出现于「一厦两契」的旧楼,即两个相连门牌号码共用一条楼梯,「需要每边楼梯各成立1个法团,才可共同管理」。

夏称,「一厦两契」旧楼楼层不高,业主有限,即使法团管理委员会只有主席、秘书及司库3个职位,但两边楼梯各设独立法团,便要有6名业主出任相关职位,对业主不多的旧楼是极大要求。她曾接触一个「死法团」个案,其中一边楼梯的3名主席、秘书及司库均年迈离世,令法团未能运作。她称,现时法例下,若有新业主愿意重组法团,可向法院申请重新召开业主大会,以选出新法团成员,惟新业主需自付3万元费用,不少业主因不愿付额外费用而却步,令「死法团」难以复活。
倡简化重启程序  助死法团复活

要改善不活跃法团的问题,李思敏建议政府成立整合各区不活跃法团的资讯平台,向公众收集资料,让民政事务总署及区议员可以介入施援。她亦指,法团工作现时由业主兼任,他们并无物管专业知识,建议当局将现时应用于改善「三无大厦」管理的「联厦联管」概念,用于「不活跃法团」上,透过利用闭路电视及远程管理系统等智能设施协助管理。

夏泳迦亦建议,当局简化重启法团程序,若民政事务总署能介入,证明相关法团成员已离世后,由署方批示重开业主会,经补选引入新业主重启法团运作,免却业主额外付费,可望助「死法团」复活。

本月初立法会通过修订《建筑物管理条例》,新增楼宇大型工程决议时业主出席人数门槛,亦将法团不妥善保存管理文件刑事化,明年7月实施;立法会亦已首读及二读《消防安全(建筑物)条例》修订草案,赋权政府部门为未遵从消防指示的楼宇代办工程,黄舒明指,两条例都与法团工作息息相关,盼当局协助解决「不活跃法团」问题。
民政署:业主有责任妥善管理

就旧区出现「不活跃法团」,民政事务总署回覆指,私人大厦是业主的财产,业主有责任妥善管理。政府鼓励和协助业主成立居民组织,包括透过《建筑物管理条例》提供法律框架,让业主成立业主立案法团,并提供支援,协助业主履行管理大厦的责任。

另外,民政总署自2018年推行「法团谘询服务计划」,委聘物业管理公司为法团提供免费的大厦管理谘询服务,并协助法团管委会日常运作,以处理大厦管理事宜;署方每年会发信予全港的法团,鼓励有需要的法团透过该计划寻求协助。

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