楼市将适度「减辣」 非全撤

特首李家超下周三发表新一份《施政报告》，最受关注莫过于俗称「辣招」的楼宇需求管控措施会否有调整。《星岛》获悉，《施政报告》将宣布「减辣」，但幅度未必如外界要求之大，料不会全面撤辣；政界预料针对非本地买家的买家印花税（BSD）将放宽，有助外来合资格人才在港置业。当年主事官员、前运房局局长张炳良向《星岛》表示，前届政府推出辣招时的「非常时期」确实已有明显改变，不能再成为如今维持措施的理据。不过他提醒住宅刚性需求仍在，现时楼价仍处于市民较难负担水平，政府考虑是否调整措施时，必须留意市场如何解读。
本港楼市于2021年高位至今，已下跌约15%，虽然今年初曾反弹，但很快掉头回落，差估署数据显示楼价已连跌4个月。政商界近月纷纷要求楼市「减辣」，其中地产建设商会主席梁志坚要求全面撤辣，即一次过取消BSD、从价印花税（AVD，前身为双倍印花税DSD）及额外印花税（SSD）。民建联则建议港人买第二个物业印花税减至6%；新民党主张永久居民首置600万或以下物业，印花税划一100元。
放宽非本地买家印花税

据悉，《施政报告》势将落实楼市「减辣」，具体税项、幅度仍待敲定，料不会一次过撤销所有辣招。政圈则传出，来港合资格专才买楼放宽BSD、港人买第二个物业减印花税，较大机会推出。

2012年加入梁振英政府的张炳良，是当年推出「双辣招」的主事官员，他接受《星岛》访问时表明，作为前官员，不应直接评论或建议现届政府政策，但从客观因素分析，他在2012、2016年两度「加辣」时，曾形容是「非常时期的非常措施」，当时背景是自2008年金融海啸以来，在美国量化宽松等措施带动下，环球经济处于低息环境，资产价格上升，本港物业市场供求失衡导致楼价大幅上升。政府要遏止楼市泡沫，同时透过需求管理确保楼价不会升得过急，严重超出市民负担能力，当时取得显著成效。 

不过，他直言，没预期美国量宽会维持那么久，甚至疫情出现后仍持续及加剧，一直到去年乌克兰战事发生，国际经济形势逆转。他同意，辣招持续时间完全超出当时制订政策时的预期，而这背景基础目前已不再存在，因环球已回到高息时期。
港楼市未算严重萎缩

「有些人会觉得，当已经不再是『非常时期』，措施可以撤销，因为这些印花税是有针对性的特殊税项，不是基本税项。」他提醒政府任何举动措施，都要小心市场如何解读，有时未必和政府预期一致，「当市场信心崩溃，觉得（楼价）会大跌时，最终一定会大跌，反之亦然。」

张炳良续指，任何地方楼价从来不会只上不落，任何政府亦无能力扭转市场大势，但必须要做的是避免楼价大上或大落，尤其房地产是构成资产市场的重要部分，一旦大跌会导致市民不敢消费和投资，引致恶性循环的经济衰退，因此是否撤辣，涉及政府对市场状况的判断。

他个人分析，若参考外围因素，包括息口高、不再量宽、多个主要市场过去两年楼价回落等，香港过去一两年的楼市跌幅，仍未算形成「严重萎缩」。翻查资料，张炳良任内最后一次宣布调高印花税（2016年11月）时，二手楼价指标中原城市领先指数（CCL）徘徊在144水平，而上周最新数字是157，显示今日楼价仍高于当日「加辣」水平。他分析：「市场对物业的刚性需求仍在，政府仍需加速兴建房屋，市场却又觉得一些管控措施要宽松，这是一种混合状态。」

楼市疲弱下，政府卖地计划亦频频流标。他认为地产商投标考虑因素多，包括实利和策略考虑，「他们打开门做生意，当然希望购入土地的价格便宜一点，并预判后市在适当时机卖楼」。他指目前楼市不确定性相当高，地产商谨慎亦可理解。