来论|优化资助屋满足置业需求 参考澳门经济房屋

香港房屋「愈住愈贵、愈住愈细」的问题近十年不断加剧，故不少市民唯有将「置业梦」投放到资助房屋上。可惜近年不论居屋还是绿置居，超额申请数字均达二三十倍，能够中签就如同大抽奖，连带令资助房屋价格亦火热起来，甚至出现「短炒」现象。眼见「居者有其屋」的原意走样，笔者日前再就此问题质询运输及房屋局，建议香港效法新加坡组屋制度，分割私楼作「投资」及资助房屋作「居住」两个市场，并向转售资助房屋大幅获利的业主抽取利润。可惜局长的回应仍是老调重弹，说来说去仍是增加供应解决问题，似乎无视香港住屋，尤其是资助房屋一个核心矛盾，就是政府助人置业是帮助市民「安居」，还是协助市民「致富」？
去投资性 增夹屋阶梯

对于这个问题，毗邻香港的澳门就给出明确答案。澳门现时的公营房屋中有近三点七万个属经济房屋（下称「经屋」）单位，占全澳房屋总数百分之十五点五。「经屋」角色与香港居屋相若，都是由政府资助兴建和分配，并以市价约五至六成价钱出售予合资格人士，故近年「经屋」都与居屋一样需求殷切，轮候者众。为了确切解决住屋问题，二○二○年澳门政府公布新《经济房屋法》，将未来新推出的「经屋」改为不可转售，并只能以原价由房屋局回购。这套「经屋永远姓经」的策略使「经屋」摇身一变成为政府协助市民置业的有力措施。二○二一年去投资成分的新「经屋」推售，共收到超额两倍的申请，足见「以居住为本」的置业导向不仅能够落实，同时也得到澳门市民实际支持。

笔者数年前已建议港府透过取消补地价政策，将新建资助房屋与私人楼宇在市场区分操作，并优化居屋第二市场，使资助房屋发挥以居住为本的定位，可惜港府最终只落实「港人首次置业计画」，扩阔资助房屋受众，但对整体置业阶梯却缺乏改变的勇气。反观澳门二○二○年将「经屋」去投资属性外，亦增加了「夹心阶层住房」（下称「夹屋」）作为新置业选项。事实上，澳门「夹屋」的定位不仅是「经屋」和私人楼宇的补充，同时亦保留转售安排，这不仅令市民置业弹性增加，同时亦明确划分置业阶梯中「经屋」（政府资助、自住为本）、「夹屋」（政府资助、具投资性）及「私人楼宇」（没有政府资助、具投资性）的三个不同面向，丰富了澳门政府近年提出的「五阶梯房屋」政策（其馀两个阶梯为社会房屋及长者公寓）。相比之下，香港资助房屋计画虽也不少，如有租置、绿置居、居屋以至首置计画等，但该些计画主要区别在于申请资格及房屋质素，但在置业阶梯的本质上却没有差别，最终目标亦是透过累积资本进入阶梯顶层的私楼市场。是以要解决本港住屋问题，作为中层的各个资助房屋计画就需要有本质上区别，目的也不应全为上流到私楼市场，而是让市民有更多不同的置业选择。
回购机制让业主周转

近期资助房屋被短炒问题备受关注，房委会决定将居屋转售限制加辣至十五年。不过新安排如对照「经屋」，似乎还是澳门在政策上快人一步。事关他们早在二○一一年已将「经屋」不可转让期增至十六年，并设立政府回购及估价机制，让有需要的业主在不可转让期内按政府价格出售周转。

反观香港居屋的转售限制除首五年不可以高于原价放售外，其馀时间均可在居屋第二市场自由定价放售，并且不设回购机制。故当整体房屋供应短缺时，居二市场的楼价就容易跟随私楼上涨，造就资助房屋短炒获巨利的现象。就以入伙仅两年的启朗苑为例，最近就有单位以超过五百五十万转手，帐面获利逾倍。

长远而言，居屋第二市场须要杜绝炒卖及作出优化，并且收窄二手与一手买家获得政府资助的差距。事实上现时无论新居屋还是白居二计画，申请者的资格其实是一样，可是政府对资助房屋所提供的折扣，却很大部分只落入一手业主手上，到二手买家承接时，单位价格很可能已与私楼相差无几。归根究柢，问题是在于资助房屋沿用抽签此种比运气的分配方法上。回看澳门的「经屋」模式，他们分配单位是按计分准则排序，当中包括计算核心家庭人数、结构、居澳年期等，这些标准其实值得香港参考，以对现行的安排作出改善，用以协助真正有居住需要的用家。此外，二○二○年后澳门「经屋」订价是以成本价厘订，并以兴建两房和三房单位为主，这些都是切合市民负担能力及提升居住质素的方向，香港建屋部门也应借镜，而不是单为「跑数」建屋而牺牲居住空间的改善，甚至要将资助房屋单位「纳米化」。

香港、澳门双城不仅一海之隔，而且在都市化过程中同样也面对空间不足的问题，近年亦一同饱受楼价飙升、住屋困难之苦。在此种状况下，澳门政府决心求变，并从资助房屋「经屋」入手，致力为房屋改革寻求出路。香港特区政府换届在即、笔者对新特首、新管治团队予以厚望，并期望新一届政府可在住屋问题上拿出勇气和决心，由资助房屋变革做起，令不同阶层市民都可按自身需要完安居乐业之梦，重拾建家、持家的幸福感，并就房屋问题作出根本性的处理。
郭伟强
立法会议员