旧楼并购市场有望「突破樽颈」

(星岛日报报道)早前特首林郑月娥指出，为加快市区重建，将研究降低强拍门槛，田生地产主席区永华表示，近年旧楼市场停滞不前，在于面对三大阻力，辣税、高门槛及强拍流程冗长，当此三大收楼阻力一一解决，旧楼并购市场有望「突破樽颈」。

区永华说，现时收楼量较2011年高峰期大跌80%，最大的阻力不是八成强拍门槛，而是辣税。「门槛高，我们可跑多几趟，勤力一些，最终有机会成功。」他表示，靠努力，可将一幢旧楼业权齐集至80%，不过，辣税带来的困难，却是牢不可破。

自从BSD（买家印花税）出台后，收楼财团需额外支付相等于楼价30%的厘印费，加上利息及收购时间冗长，成本大增。以一个收购价10亿的地盘，缴税后高达13亿，成本大增30%，此30%不能当楼按向银行贷款，收楼历时数年至逾10年，尽管拆楼时可取回辣税，惟期间支出大增，令发展商意欲大减甚至却步。

最新一份施政报告，特首林郑月娥指出，将研究降低强拍门槛。区永华表示，现时，旺角、太子、九龙城、上环及西环，很多旧楼地铺所占业权份数多达30%至50%，阻碍收购；目前市场仍不乏楼高六层或以下的优质旧楼，分布西环、土瓜湾、九龙城及新蒲岗，楼龄普遍60年以上，存在不少失踪人口，加上楼层低，齐集80%业权变得不可能，只要降低门槛，问题才得以解决。

他又说，降低门槛，亦有助瓦解「钉子户」，市场上一些实力投资者，专门购入旧楼两成业权，以此索取「天价」。一些老牌家族后人，亦持有高比数业权作长线收租，无意发展。当面对以上两种情况，一班有心等待收购、换楼以改善生活的小业主，十分头痛。

收楼人经过碰上钉子户，最终无奈妥协。「市场有极不公平现象，一些善良的大叔，每尺收购价一万五千元，没有他们的支持及贡献，整个地盘无望开展收购，更无望成功，钉子户却趁机获取暴利，坚持每尺索价二万五千元，否则翘起整个项目。」

区永华建议，政府可加快批出强拍，土地审裁处增加司法人员，处理积压个案，加快排期上庭步伐。

「有些被强拍的投资者或财团，看中发展商收楼成本沉重（收楼支出，辣税及利息），千方百计缺席审讯，将时间拖长，务求买方在价格上妥协。」他表示，某一些个案在批出强拍后，甚至拖延至长达三年后，发展商才得以开展工作。

他建议，政府可容许在强拍批出后，容许发展商涉足地盘，展开交吉及拆楼等工作，此期间，将款项留在法庭或律师楼，继续与被强拍的一方洽商，不致影响整体的收楼及发展进度。