房屋供应不进反退 政府难辞其咎

香港饱受疫情打击，经济萎靡不振，失业率高企，许多市民收入大减，然而在这低迷境况下，香港私人住宅楼价却持续上飙，三月份私楼售价指数就创二十个月高位，首季累升百分之二点二。由于上车无望，排队申请公屋的人龙愈来愈长，轮候时间达二十二年新高。这个「畸形」现象的底因，是政府没法大增建屋土地，令房屋供应原地踏步，甚至不进反退，落后于《长期房屋策略》的目标。情况变得如此恶劣，政府实难辞其咎，如不改辕换辙，将埋下社会不稳的「计时炸弹」。

虽然特首林郑月娥于去年施政报告中，振振有词说政府已大刀阔斧开拓土地，而房屋供应已初见成果，但一些研究机构与学者找到的资料，却展示了与她所言不同的景象。团结香港基金会最近发表的土地房屋政策报告就指出，香港已陷入「熟地」供应低、房屋落成低、居住质素低的「三低」困局。

造地能力弱 陷「三低」困局

据其研究人员的估算，可建私楼的「熟地」供应，由三年前高峰期的年均二万五千五百个单位，减至本年度的一万三千个单位。未来十年，私楼年均落成量只有一万三千五百个单位。

至于公营房屋的供应，也不断放缓，未来四年每年平均落成量仅二万八千五百个，较《长期房屋策略》的目标低近三成。由此可见，公屋的兴建速度，亦远远落后于需求，而随着私楼楼价不断上扬，更多市民将涌往排公屋，「争崩头」情况势必加剧。

归根究柢，问题就出在增加土地太慢、太少。由过去八年政府主导的私楼熟地供应数量可见，持续下跌的趋势颇为明显，明年卖地表内住宅地的可建单位数目，是十年来最少，学者认为这反映政府造地能力愈来愈弱，不但短期进度慢，中长期也恐难赶上，如政府依然故我无大变革，公私营房屋供应必无法追上市民需求。

由于新建房屋数量不足，楼价居高不下，市民要「上车」唯有选更细单位，造成「迷你化」的大趋势，预计于二〇二四年落成的私楼平均实用面积只有四百八十平方尺，比十年前下跌三分之一，大多数市民将愈住愈细，居住质素没有最低，只有更低，与新加坡与内地城市比较，相距愈来愈远。

土地供应没法大幅增加，原因在于政府欠缺大刀阔斧开辟土地的策略，以及为此敢于冲破障碍的气魄与勇气。过去香港解决房屋问题的最有效方法，是开拓大型新市镇，把数以十万计居民移入，但近十年来，此类新市镇已不复见，见缝插针找地建屋是没办法中的办法，只能杯水车薪。

欠硬闯勇气 未见出硬功

至于收回棕地，政府对盘根错节的地区势力和地产财团仍只出软招，未见硬功，犹如「狗咬龟」，没法有所突破。近期政府动用《收回土地条例》收回三幅私人土地，仅够兴建一千六百伙资助房屋，只能算是小动作而已。

政府早前推出土地共享计画，希望持有大量农地的地产商分出部分土地，让政府兴建公屋，但因涉及复杂利益，政府亦欠缺「牙力」，迄今仍未见积极回应。

前特首梁振英近日提议动用郊野公园部分边陲地建居屋，这应是政府走出困局的一个方向，因为这类土地不涉及与土地拥有者的争议，也不用搬迁居民，可以一蹴即就。进一步说，香港的郊野公园占全部土地四成，比许多城市都多，只要划出一小部分，就可兴建大量房屋。

现届特首成立的土地供应专责小组，经一番「谘询」后，竟扼杀在边陲地建屋之议，而政府亦顺其意而行，只因不想触发利益团体和环保势力的反对，民粹味道极浓。但这种「扮正义」的施政方法，解决不了根深蒂固的土地房屋难题，到头来只令市民继续捱受无尽的痛苦。