【来论】有关修订《房地产投资信托基金守则》之建议

房地产投资信托基金（房托基金）近年广受投资者欢迎，惟对比新加坡及其他国家或地区，香港的房托基金发展较为滞后。为优化香港的房托基金制度，促进市场发展和提高竞争力，吸引更多房地产投资信托基金在港上市，香港专业及资深行政人员协会（专资会）支持证监会修订《房地产投资信托基金守则》（《守则》），让房托基金在符合某些条件下，可灵活地投资于少数权益物业及物业发展项目。

香港房托基金现时可拥有物业少于「大多数的拥有权及控制权」，但前提是该等物业的投资总额不应超过该房托基金的资产总值一成。专资会同意证监会放宽有关限制，让其在符合基金份额持有人的最大利益下，运用专业判断收购房托并不控股的物业，房托基金经理可更容易物色物业收购对象，提高香港房托基金的增长潜力。

该等条件包括房托基金对物业某些事项的否决权，投资对象不少于七成五的资产总值投资于产生定期租金收入的物业，每年分派不少于可分派收入的五成，旨在确保投资于少数权益物业能够产生收入，并维持合乎比例的控制权。符合上述条件将被确认为「合资格少数权益物业投资」，可获列入产生租金收入的核心投资。核心投资必须占房托基金资产总值的七成五，不超过资产总值的二成五可以投资于物业发展项目、非合资格少数权益物业、证券、金融工具等。

现时合资格少数权益物业并无规定资产总值上限，但是少数权益资产的市场估值有相当折让，可能对房托基金的资产造成减值亏损，专资会建议应对合资格少数权益物业设定投资上限，以减低小股东的投资风险。

至于证监会建议增加非合资格少数权益物业的百分比，专资会对是项建议有保留。合资格少数权益计入核心投资在目前的建议没有比例或投资额上限，但所有非合资格少数权益物业的总投资额不能超过资产总值二成五，前述两者相加后，少数权益物业占房托基金资产总值随时逾半，构成一定风险，建议证监会应就此作出限制。

修订后的《守则》规定，若取得特定基金份额持有人的批准，对在建工程的投资可超过资产总值的一成，但提高上限必须是房托契约所容许的，且必须取得受托人的事先同意。专资会认为此百分比限制的放宽措施恰当，限制风险的同时维持其性质，期望当局往后因应日后的市场发展，不时审视此界线，确保该项措施能与时并进。

借款限额方面，专资会同意修订后的《守则》放宽有关百分比，由百分之四十五提高至百分之五十，为管理人进行收购以扩大投资组合及提升业绩提供灵活性。专资会亦同意证监会之建议，在实际可行的范围内尽量与《上市规则》趋向一致，以加强确定性。而涉及房地产项目的建议收购及出售都应予以公布。

物业管理公司、房托基金经理在房托基金市场占重要一环，专资会建议当局确立有关机制，确保物业管理公司及房地产信托基金经理须具备物业投资、管理及发展所需的胜任能力、专业知识及内部监控和风险管理系统，确保他们在物业投资时，拥有足够及适当的知识及程序作出专业判断。

香港虽然作为全球最大新股上市集资市场，惟目前只有十二只房托基金，大部分市值规模很小，对比环球其他交易所，香港的房托基金总体规模不大。要追上其他国家及地区的房托发展，建议未来应考虑开拓物流、数据中心及迷你仓等相关房托，以迎合新经济发展的潮流，巩固香港国际金融中心的地位。

为使香港房托市场追上其他国家或地区的步伐，除了是次修订《守则》，香港必须考虑更多优化措施，致力促进投资市场多元化，加强香港成为房托基金上市地位的优势，并在确保投资者获得保障的同时，促进香港房托基金市场的长远发展。

李镜波(香港专业及资深行政人员协会上届会长)