华坊：中环地王料取决标价

(星岛日报报道)在卖地表中位置优越的中环海滨3号商业地王，料快将落实推出招标，有机会成本港身价最高的商业用地。该地一改以往价高者得方式，采以「双信封制」招标，即并非仅考虑标价，亦考虑项目设计质素，比重各占一半，两部分合共最高分者中标。

华坊谘询评估资深董事梁沛泓表示，该地属中环最后一幅商业地王，除价钱外，亦以整体设计比胜负，在参与竞投者重金奖赏下，设计方案必然是各大建筑设计高手之间的比拼，谁也难在设计方案分数上大幅抛离对手，他认为地王最终将取决于发展商出价，而非设计方案。

梁沛泓续指，据早前的「双信封制」招标计分方式及《政府采购的招标程序》，认为发展商出价最高，可取得价格比重得分的满分50分。即使另一发展商设计得分最高，出价第二高也未能中标。由此预计，是次商业用地王最终将取决于发展商的出价，而非设计方案。

他指，是次中环地皮的投资额巨大，回报期长，属长期投资，料会吸引4至5家发展商及财团入标；同时，他认为有实力参与的发展商一定会夥拍顶级的建筑师、规划师及园景师为项目设计，相信首3名设计方案最终得分相距亦不会很大。

此外，以目前商业市场前景未明，商厦空置率持续攀升，料发展商对商业用地的投资估算差异极大，加上参与的发展商数目不多，预计出价相距甚大。

该地皮面积约51.6万方尺，可建逾184万方尺，提供161万方尺商业楼面，将安排于今年第3季推出招标，综合市场指，该地皮估值约400亿至520亿，楼面尺价约21000至28000元。

另外地皮除提供商厦及零售楼面外，并要提供大型公众休憩用地，同时亦须设有行人园景平台，方便往来中区海滨。