买新楼预备攻略
市民对一手楼需求殷切，因此每当发展商推售新住宅项目时，都会吸引众多准买家入票购买。而现时发展商多在建筑期中安排销售，故准买家只可在没有实地视察相关单位的情况下购买「楼花」，因此，若不想出现「收楼不似预期」，准买家应采取甚么措施以减少落差及保障自身利益呢？
要了解未落成的楼盘，除了依赖发展商提供的宣传片段、发展项目资料外，准买家应实地考察评估、参观示范单位，并配合细阅楼书，才可以全方位避免忽略一些细节。
实地视察楼盘 了解景观、环境早晚变化
准买家可参考售楼说明书内的「分区计划大纲图」，了解楼盘所属区域及周边范围的土地规划用途，然后实地视察楼盘。当中要特别留意附近的周边规划和基建设施，以检视日后在区内已规划兴建的其他设施或建筑物，其位置、高度会否影响到心仪单位的景观及使用。
同时准买家应在不同时间及天气情况下前往楼盘实地视察，以了解附近的人流和交通情况，以及天气变化对楼盘的影响，例如，下大雨时区内会否出现水浸、不同时段区内交通是否畅通等。
仔细参观示范单位 有助挑选安乐窝
了解楼盘及其周边环境后，准买家可以根据自己的居住人数和个别要求去挑选单位户型、间隔等。没有现楼参观的楼花项目，发展商普遍都会设有示范单位，当中包括俗称「化妆房」的「经改动示范单位」；及俗称「清水房」的「无改动示范单位」。
「化妆房」通常很吸引准买家，但其间隔有可能是经过改动、内置的家具有机会是「度身订造」以迎合该示范单位，这可能容易令人对单位室内空间的大小有错觉，准买家须小心观察及量度清楚。要留意的是，「化妆房」的装修和家具未必随楼附送，一切以「清水房」为准。而准买家只能在「化妆房」量度，如要拍照及拍摄影片，则只能在「清水房」进行。
细阅楼书 解读「楼面平面图」
不过，示范单位一般不会涵盖所有单位类型，而即使同一个座向的单位，不同楼层的单位间隔和面积也可有差异。想要详细了解各单位户型布局和间隔，必要参考售楼说明书的「楼面平面图」。从楼面平面图可得知升降机的数目、每层的单位伙数、各单位内外尺寸、各单位的门、窗（一般以三条平行线标示）及结构墙（一般以一条粗黑线标示）位置、是否开放式厨房和有否「黑厕」（即没有窗户的洗手间）等。
值得留意的是，楼面平面图中显示的层与层之间的高度，不等同单位的实际楼底高度（净高）；因为楼面平面图所显示的层与层之间的高度距离，是指该楼层的石屎地台面与上一层的石屎地台面的高度距离；而楼面平面图显示的尺寸，亦未必等同在单位内量度所得的尺寸；因为楼面平面图内所标示的尺寸，不会把批荡和装修物料包括在内。所以，在已落成单位现场所量度的尺寸，与「楼书」所述的尺寸会略有不同，属于正常的现象。
楼盘配套、设施知多些
此外，细阅售楼说明书内发展项目的所在位置图，亦能了解距离楼盘界线250米范围内有甚么建筑物、设施或构筑物，例如：火葬场、垃圾收集站、医院、街市、油站、石油气加气站、公厕、公众停车场、宗教场所等。这些建筑物、设施或构筑物共有43项，它们或会对交通、噪音、空气质素、气味、环境、衞生、消防、人流及居民日常起居生活等构成影响。
楼书入门懒人包
售楼说明书（俗称：「楼书」）列载楼盘的全面资料，大至该发展项目250米范围内的建筑物或设施，小至单位内的装置、装修物料及设备，均有清楚标示。但对于厚厚的楼书，很多准买家也不知从何入手，除了上文所载的楼面平面图、楼盘配套、设施外，准买家亦要留意楼书是否最新版本及同时参考以下几个部分：
1. 期数的资料
如新盘有多于一期的发展，在不同期数的单位数目、楼高、间隔、面积、甚至是关键日期也可能会有分别，楼书中「期数的资料」及「发展项目的布局图」部分便可取得上述详细资料。
2. 期数中的建筑物横截面图
要了解物业楼层与周边建筑物或街道的高低差距，避免准买家主观地从楼层层数错判高度，如平台单位是否与地面同层等。
3. 公契的摘要
公契的摘要记录了每个单位的不分割份数，日后发展项目的管理费及集资份额大多取决于此比例分担。另外，准买家可留意公契内订明有关物业内可否饲养动物。
4. 公共设施及公众休憩用地的资料
公共设施及公众休憩用地在屋苑中的位置会列于楼书内，准买家要注意楼盘设施及配套会否为业主带来额外责任或是否需要分担管理、营运或维修的相关开支。
5. 斜坡维修资料
业主是否须要负责位于发展项目内的斜坡维修？相关批地文件的条款、斜坡的位置和大小，及分担维修费基准的资料均载于楼书内。
一手住宅物业销售监管局
www.srpa.gov.hk
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