低捞另类单位必读 半契楼随时无权居住 无契楼反可做按揭？｜王美凤

最近笔者公司有客户专门着手向一些低于市值的单位寻宝，她分别看中一个半契楼单位及一个无契楼单位，其中半契楼单位楼价折让更大，并向笔者公司了解按揭申请事宜。

半契楼或碎契楼是没有完整楼契的物业，购买半契楼亦并非获得全部业权，业主一般多于一人，例如是夫妇联权共有（Joint Tenancy）又或三人或以上以分权共有（Tenancy in Common）方式持有物业，半契楼一般仅获两位业主之其中一人出售单位，又或碎契楼仅获当中未齐的业主出售单位，故此成交价只能低于市值，折让幅度亦因应业权有缺可达三至四成以上，骤眼看十分着数，但潜在风险却甚大。

王美凤指出，半契楼或碎契楼成交价一般低于市值，折让幅度可达两至三成，骤眼看十分着数，但潜在风险却甚大。

半契楼投资的不确定性甚高，买家即使买下部分业权，但未有全权处置物业，包括居住权及出租物业等。

无契楼的买家虽然未能从卖方取得楼契正本，但由于物业相关契约一般会在土地注册处登记，业主可委托律师透过宣誓而申请补回核证副本。

若然取得完整的楼契核证副本，个别银行仍会接受按揭申请，在评估个案又或律师认定是良好业权后，有机会获银行批出按揭，但按揭条件可能较逊。

王美凤表示，买家就有关无契或缺契物业宜先作谘询及预先评估，了解可供按揭申请的银行选择。

半契楼投资不确定性高

由于半契楼的卖方无法提供完整楼契予买方，基于没有楼契作抵押，银行不愿提供按揭贷款，故此买家基本上需有足够资金全数支付楼价。

购买半契楼一般为投资人士，主要是心仪其价格吸引，但由于买家只有半份楼契又或碎契如三分一或四分一业权，买家需要找得拥有馀下业权的业主并达成共识，方可出售单位，又或商谈出租单位的租金分配；这类投资的不确定性甚高。半契楼买家即使买下部分业权，但未有全权处置物业，包括居住权及出租物业等。

例如单位已由其他业权人居住，新买家基本上难以取得居住权，过往亦有案例指出原居于单位的业主即使只持有一半业权，另一半业权已转至新买家，居于单位的业主仍可按意愿一直拥有居住权。

故此，半契楼的买家若果未能和其他业权人达成处置或出租物业的方案，基本上难施计策，若想出售单位获利，买家亦需与其他业权人成功协订出售单位全部业权，方可于市场以市值价放售单位。

补契物业 按揭条件或较逊

至于客户亦在考虑的无契楼又或缺契楼，意思是业主已遗失整份或部分楼契，又或卖方在交易过程中不会向买方提供楼契，例如是没有楼契在手的财务公司因业主拖欠还款而拍卖单位。

无契楼的买家虽然未能从卖方取得楼契正本，但由于物业相关契约一般会在土地注册处登记，业主可委托律师透过宣誓而申请补回核证副本。

无契楼与半契楼的分别是，如果无契楼的买家是购买物业全部业权，若然取得完整的楼契核证副本，个别银行仍会接受按揭申请，在评估个案又或律师认定是良好业权后，有机会获银行批出按揭，但按揭条件可能较逊。

要留意的是，部分银行仍然未能接受补契物业，尤其若银行未能确定补回的楼契是否完整，担心业权有瑕疵；又或即使补回的楼契已齐全，但亦有银行乾脆认为未能确定业权是否完好而拒绝承按。

故此，买家就有关无契或缺契物业宜先作谘询及预先评估，了解可供按揭申请的银行选择。

王美凤 
中原按揭董事总经理

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