政府研新发展区采「跨区地积比率转移」增诱因 业界认同增灵活性

随楼市回软，近日私人发展商参与市区重建的意欲亦显着降低。发展局局长甯汉豪昨书面回应立法会议员质询时，透露政府会探讨「跨区地积比率转移」的可行性，即将旧区重建项目中未用尽的地积比率，转移到新发展区使用，以增加市场参与重建的诱因，目标在今年上半年提出初步建议。另她提及，市区更新策略是楼宇复修和重建发展双轨并行，目标在2026年上半年提交《建筑物条例》的修订草案，冀将相关加快楼宇检验和修葺落实，以纾缓楼宇老化问题。

对此，多个业界人士认同「跨区地积比率转移」可增灵活性，但吸引发展商参与重建关键，在于转换比例是否合宜。测量师学会前会长林家辉指，市区楼宇价值通常较高，若转移至楼价较低的区域，未必能吸引发展商。团结香港基金副总裁兼公共政策研究院执行总监叶文祺亦谓，新发展区与旧区地价不同，若用「一比一」比例转移，诱因或不足，促政府应在转移比例上下工夫。

发展局局长甯汉豪透露，政府会探讨「跨区地积比率转移」的可行性。

她指市建局会以动态管理策略，因应市场和楼宇状况调整不同项目规划和推展步伐。

近期私人发展商参与市区重建意欲显著降低，导致土瓜湾「十三街」、「五街」等重建项目进度受阻。

她指市建局的重建策略依然以与发展商合作为主，通过土地招标由市场进行重建。

甯汉豪称市区更新策略是楼宇复修和重建发展双轨并行，减慢旧楼的重建需要。

梁沛泓：可减低旧区密度

华坊谘询评估资深董事梁沛泓认同，在新发展区配套未完善情况下，新区地价一般较旧区低。「跨区转移」成效先要看一方尺的旧区楼面，可换到多少方尺的新区楼面。若「方尺对换价」合适，无疑为发展商及业主提供多一项选择，不但有助减少旧楼失修问题，亦可减低旧区密度。

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚指出，同区地积比转移易于理解及处理，而跨区转移则要视乎新区载荷量，若港岛区商业地地积比有5倍「未用尽」，须转移至北部都会区，也要视乎北都能否承受。莱坊执行董事及大中华估价及谘询部主管方耀明亦提醒，要注意增加地积比对新发展区交通负荷的影响，须有适量的基建及公共交通配合。

资料显示，城规会早在2023年推出「地积比转移先导计划」，可透过城规第16条提出规划申请，容许在用地之间转移地积比率，即是将发展潜力较低的「送出地盘」楼面，转移到「接收地盘，一般为面积较大地盘，最多较原有地积比增加约3成，以作更高密度发展，但两个地盘合计的总楼面，在转移后须确保维持不变，藉以增加重建潜力。

首个采用「地积比转移」项目，为市建局去年公布的旺角洗衣街/花墟道发展计划，细分5个大小不一的地盘，包括太子道西和洗衣街交界的地盘A1，以及较小型的A2至A5共4个地盘、均位处园艺街两旁及花墟道接近园圃街。该局将地盘A2至A5的发展潜力，转移至较大规模和位置上较具策略性的地盘A1，以兴建楼高42层至43层的商住厦，建筑物高度为主水平基准以上150米。