上然首日售223伙 ERROR阿Dee斥千万买2伙 即晚加推96伙
2025-03-15 11:54
万科香港旗下位于大埔马窝路19号的新盘上然，今日以截收7,418票，超额认购逾31倍之势，首轮发售228伙，户型涵盖开放式至4房间隔，折实入场价238万元。上然设于长沙湾的展销厅现场有不少准买家到场等候拣楼，并以年轻客为主，人头涌涌，不时出现排队人龙，场面热闹。而买家当中包括ERROR成员何启华（阿Dee）。
下周三次轮价单售118伙
发展商即晚加推96伙，同步公布销售安排，定于下周三（19日）次轮新旧价单发售118伙，另外下周四（20日）推出1伙招标。
首轮沽出约223伙
发展商指，截至晚上7时30分，223伙（占可出售单位98%)已被拣选，当中大手客占比47%。有见向隅者众，不排除短期内加推单位应市。
万科香港董事总经理周铭禧表示，上然首日销售成绩理想，客户包括来自东铁沿线的分支家庭，亦有部分来自其他新界区、九龙及香港的客户，投资者亦见项目租金回报理想而入市。有见需求庞大及向隅者众，故此将尽快加推单位，敬请大家密切留意最新公布。
上然首轮发售人龙持续出现
发展商指，上然今日(15日)首轮发售228伙，A及B组报到人龙持续出现，登记后往售楼处进行拣楼。截至下午3时，A组全部客户已经完成拣选程序，共105伙单位已被拣选，当中有3组大手客各购入三伙，其馀客户拣选两伙。B组正开始有序拣选单位，销情请留意稍后公布。
阿Dee购上然2伙与家人自住
买家之一的ERROR成员阿Dee表示，自己是大埔街坊，在该区由细住到大。据了解，他刚刚斥资约超过1,000万元，购入2伙与家人作自住之用。
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后市方面，阿Dee自言并未太多了解，然而为了家人，故选择入市。被问及为何会选择在楼市下跌时买楼，他笑言自己都是年轻人，「年轻人有希望！住上然好过下然」。
大手客斥1400万购3伙
中原亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，该行录一组大手客斥资近1,400万元购入3伙单位，包括开放式、1房及3房户各1伙。
据上然销售安排显示，首轮销售安排将分为A、B两组发售，先进行A组大手购货组别，当中亦再细分4组拣楼，为A1至A4组，每组买家最少购2伙，上限可购8伙；随后进行拣楼的B组，每组买家最少购1伙，上限同为8伙。
首轮销售单位涵盖28伙开放式、67伙1房、93伙2房、24伙3房、9伙4房及7伙特色户，面积介乎214方尺至873方尺，价单定价介乎283.3万至1,358万元，计算达16%的折扣优惠后，折实售价介乎238万至1,140.8万元，折实尺价介乎9,185元至14,392元，折实平均尺价11,493元。
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中原陈永杰：最大手客拟3000万购8伙
中原亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，上然开价吸引，加上今日首批单位当中有100伙可受惠最新印花税措施，对上车客相当吸引，预料今日首批即日沽清机会极大，相信发展商会乘胜追击，迅速加推应市。今日本行买家出席率达约8成，当中用家为主，占7至8成，大多属新界东客；约3成属投资客，本行亦有大手客人有意斥资超过3000万元购入8伙，料上然尺租可达约40至50元水平，租金回报预计约4厘，对投资者具吸引力。
陈永杰指，市况方面，新一份财案公布后，市场气氛正面，明显带动新界区细价楼成交，多个新盘相继推出，开价亦克制，小阳春已确定。本月暂录得约1330多宗一手成交，已超2月及1月份整月一手成交，预计3月一手成交可达超过3000宗。财案后大市气氛向好，新盘市场已有6次新盘开售当日「一Q清枱」纪录，相信今天上然销售亦不例外，连同今天可录7次开售当日「一Q清枱」纪录。
美联布少明：首批单位料即日沽清
美联住宅部行政总裁布少明表示，项目邻近大埔墟港铁站，加上项目定价极具竞争力，故备受用家及长线投资客追捧，料首批单位可即日沽清，并有望于短期内加推单位应市。该行不乏大手客有意入市，及到场拣楼，其中有买家拟斥资约1,600万元购入3伙，包括1间三房，1间两房及1间开放式单位。
布少明指出，上然提供不少中小型单位，部分单位买家更受惠《财政预算案》推出新印花税措施，减轻市民置业负担，为楼市增添动力及带动入市气氛。加上项目推出1「家」1优惠，即购买一个3房或4房单位，即可以优惠价购买开放式单位，加上项目订价吸引，故销售策略奏效，吸引大批用家及投资客垂青，当中用家比例占约7成，部分买家为区内的分支家庭客，投资客比例则占约3成，料项目尺租约45元水平，租金回报料近5厘。该行客户中,约8成为新界区客，九龙及港岛客占约2成，亦由于项目入场费相宜，故年轻客比例占约6成水平。
整个上然系列项目分3期发展，共提供1650伙，是次先推出第一期发售，提供403伙，项目预计明年7月底落成入伙，楼花期不足17个月。
上然第1期价单
| 价单编号 | 公布日期 | 单位数目 | 实用面积 (平方尺) |
折实价 / 尺价 |
| 4号价单 | 2025/3/11 | 41 | 214至873 | 264.1万至1,140.8万元 (11,191至14,129元) |
| 3号价单 | 2025/3/10 | 82 | 222至873 | 253.4万至1,053.5万元 (9,185至14,392元) |
| 2号价单 | 2025/3/8 | 41 | 244 至713 | 267.1万至853.6万元 (10,280至12,319元) |
| 1号价单 | 2025/3/6 | 81 | 239至873 | 238万至1,014.2万元 (9,193至12,568元) |
上然户型涵盖开放式至4房间隔
上然先后第1期公布4张价单，首批单位价格低至238万元起，最低折实尺价9,193元，半数单位平过400万元，享最新的100元印花税优惠。上然楼书现已上载至官方网站，示范单位亦已开放予公众参观。发展商同时亦推出「「1『家』1付款计划」，最平88万元可买到开放式户。
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上然2号价单折实价由267万至853.5万元
第2号价单涉及41伙，涵盖开放式至三房，实用面积由244至713平方尺，包括5伙开放式、16伙一房、15伙两房、5伙三房，定价由317.9万至1,016.1万元，尺价由12,237至14,664元，折实价由267万至853.5万元，折实尺价由10,279至12,319。
2号价单有21伙折实价低于400万元，可享百元印花税，同时，3房户可使用1「家」1付款计划。
上然3号价单折实价由253.4万至1,053.5万元
3号价单涉及82伙，实用面积由222至873平方尺，属开放式至4房间隔，定价301.6万至1,254.1万元，尺价由10,934至17,133元，扣除最高16%折扣，折实价由253.4万至1,053.5万元，折实尺价由9,185至14,392元。
3号价单有31伙折实价低于400万元，可享百元印花税，同时，有13伙的3房及4房，可使用1「家」1付款计划，扣除150万元额外折扣后，大单位买家可以103.4万元加购开放式单位。
上然4号价单折实售价264万元
至于日前公布4号价单涉41伙，提供开放式至4房单位，面积由214至873方尺，计算达16%的折扣优惠，折实售价约264.1万至1,140.8万元，折实尺价11,191至14,129元，折实平均尺价12,554元，对比上张价单提价约9%，价钱主要因应楼层坐向及景观有所调整，属原价加推。
上然第1期户型分布
| 户型 | 实用面积 (平方尺) | 单位数目 |
| 开放式 | 236至248 | 25 (6%) |
| 1房 | 301至313 | 131 (33%) |
| 2房 | 392至475 | 161 (40%) |
| 3房 | 562至713 | 43 (11%) |
| 4房 | 873 | 14 (3%) |
| 特色户 | 214至961 | 29 (7%) |
| 总数 | 403 (100%) |
大埔新盘市场比较
根据市场资料，大埔区上一个大型新盘为新地旗下白石角的「University Hill第2B期」，折实价格介乎453.56万至1,359.86万元，折实尺价为13,112至18,654元。相较之下，「上然」以238万元的入场价、最低9,193元的折实尺价。
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大埔及白石角二手屋苑实用平均尺价参考（2月份）
| 屋苑 | 实用平均尺价 |
| University Hill | 14,670元 |
| 嘉熙 | 12,838元 |
| 海日湾I | 12,159元 |
| 海日湾II | 12,159元 |
| 逸珑湾 | 14,496元 |
| 逸珑湾8 | 12,383元 |
| 云滙 | 12,769元 |
| 天钻 | 12,585元 |
| 天赋海湾 | 10,894元 |
| 大埔中心 | 11,114元 |
| 太湖花园 | 11,009元 |
| 太湖花园 | 11,009元 |
| 翠屏花园 | 11,710元 |
| 新峰花园 | 9,428元 |
上然第一期403个单位 最细214平方尺 设连平台特色户
上然细分三期发展，合共提供1,650个单位，当中第一期提供403个单位，面积由214至961方尺，户型涵盖开放式至4房间隔，并设29伙平台及顶层天台特色单位。第一期主打1房及2房单位，标准层1房占131伙、2房占 161伙，合共占第一期全部单位逾7成。
上然第2座8楼D2无改动示范单位：
最细面积单位为第2座1楼C2室，属特色户，实用面积214平方尺，开放式间隔连105平方尺平台。最大单位为第2座19楼A1室，实用面积961平方尺，三房间隔，连444平方尺平台及950平方尺天台，内置楼梯上落。
上然第2座6楼B3无改动示范单位：
上然第2座6楼B1无改动示范单位：
上然第2座6楼B1无改动示范单位：
另外，会所室内外面积逾10万方尺，提供超过50项设施，包括约50米室外泳池、约25米室内游泳池、室内运动场、健身室、约200米长缓跑径及烧烤区等。项目预计关键日期2026年7月底。
| 上然第1期基本资料 | |
| 地址 | 大埔马窝路19号* |
| 座数 | 1座 |
| 单位数目 | 403伙 |
| 户型 | 开放式至4房 |
| 实用面积 | 214至961平方尺 |
| 预计关键日期 | 2026年7月31日 |
| 示范单位地址 | 长沙湾元州街388号肇如大厦2楼 |
| 发展商 | 万科香港 |
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