业主遇租霸 奇招1蚊请南亚人解决 律师提醒「行为极卤莽」 恐属刑事罪
2025-03-08 06:00
作为业主，最怕就是遇到租客不交租，事关现行收楼程序包括聘用执达吏可长达5个月，期间不但损失租金收入，万一租霸将单位变成「垃圾岗」，甚至蓄意破坏单位装修设备，最后要额外花费还原。日前迷你仓创办人时景恒在社交平台分享赶走租霸的奇招，令人大开眼界，并引起热议。不过执业大律师陆伟雄向《星岛头条》表示，明白业主遇到租霸时会感叹自己倒霉，仍应循正式法律途径处理，别胡乱自行赶走租客。
时景恒在社交平台分享，他认识一位买入多间湾仔会景阁单位收租的业主，有感每次遇到租霸不但要请律师，更要花费4至5个月时间处理。为减少不必要的成本，业主决定改变策略，在新租约设置一项条款，规定若租客在1个月内未支付租金，则视为主动退租，业主有权将单位租给其他人。
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时景恒分享赶走租霸奇招：
为了执行这一策略，这位业主就以象徵式1元租金，将单位租给其「粗口烂舌」的南亚裔员工，并签署正式租约。他解释，业主无权「爆锁」入屋，惟他认为新租客或可以，「佢（南亚裔员工）入咗去单位之后见到个赖皮租客，就日日坐喺度问候佢。」
他指，即使警方在接报后到场，在查看租约条款后，只会列作商务纠纷，不会介入。他指，通常经过几日时间，租霸就会选择主动搬离，「南亚裔朋友就可以退租」，让业主顺利收回单位。
该「创新」方法引起不少人讨论，有人在帖文留言「多谢！学到嘢，睇嚟要识下南亚裔朋友，好过同垃圾穷租霸磨」、「对住无赖，用唔到正常方法」、「所以好多人宁愿平少少租比专业人士」。
不过有人质疑招数行不通，「最后个南亚裔朋友唔走，成为霸中之霸点算」、「呢个条款根本唔成立，租客Claim自己单位有损失，到时候就系攞自己玩」、「冇执达吏，爆锁系刑毁，南亚朋友有刑责 」，不过有人回应「门锁系业主，业主唔告佢系咪姐系无事」。
有心水清的人留言指出，即使租霸欠租及拒迁出，新租客都不能爆锁进入单位，「租客在场的话，爆唔到门；爆门单位如果有财物，有损失，会有诉讼。另外租客搬走，但有杂物的话，一样需要行程序清理」。
陆伟雄：爆锁及滋扰旧租户属刑事毁坏
《星岛头条》向执业大律师陆伟雄查询法律意见，他表示，只要双方同意，业主与租户订定租约时可附加条款，惟未必是业主可以赶走租户的理由。
陆伟雄指出，租户不交租可能有很多原因，例如暂时经济出现问题、生病进了医院，甚至犯法被执法部门拘捕而坐牢等。业主不能因租户未能在短时间内交租，就当租客破坏了租约。
至于马上另租他人，陆伟雄直言是「极卤莽的行为」，如贸然将单位租给他人，发生爆锁甚至爆锁滋扰旧租户的情况，恐属刑事毁坏。如果新租户进去该单位，可被视作干预他人的私人空间。另外，如旧租户有贵重物品失窃，该新租户亦有机会触犯盗窃罪。
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陆伟雄表示，正常驱赶租霸的程序是向法庭索取收楼通知书，再向土地审裁处递交申请，并提供租约等证明文件，之后再将申请通知书寄回给租客，而且还要出租单位门外张贴3天。
假如「门口纸」贴了3日租客都未交租，业主便可以在3日内向土地审裁处提交《送达确认书》（表格30）。租户可于7日内作出答辩。假如租户冇就收楼提出反对，业主便可以向土地审裁处申请批出判决书，之后再向土地审裁处申请「收楼令」，证明业主胜诉。
业主成功申请「收楼令」之后，执达吏会在1至2星期内上门通知租户搬走。如果租户7日之后都仍未搬走，执达吏便会发出《最后迁出通知》。在正式收楼的日子，执达吏会与业主一同上门。若租户拒绝开门，随行的开锁匠会协助「破门」。如果租客继续反抗，执达吏会代为报警。陆伟雄指，完成上述程序最快约3个月，成功收回单位后，业主才有资格租给新租客。
业主5招严防租霸
业主若想出租单位，如何尽量避免遇上租霸或职业欠租者？综合专家的看法，可参考以下5招：
1.签约前应全面了解租客
要防止不愉快事件发生，业主与租客正式签约前，应了解对方背景，例如就业及财政状况，最好是取得入息证明，确保租客有能力缴付租金。业主亦可要求租客提供过去数月的银行月结单，显示过往交租纪录，确保对方过往没有欠租前科，减低遇上租霸的机会。此外，业主宜问清楚租客入住人数有多少、是否养宠物等等，避免日后起争拗。
租客应提供的基本资料：
● 入住人数
● 入住租客们的关系
● 是否有养宠物
● 工作背景，最好能提供入息证明
● 租客家庭背景
● 过往交租纪录（如银行结单）
● 租客的信贷报告（如有）
2.查阅「租霸」黑名单
现今Facebook群组或网页都有所谓「租霸list」，由业主们上载被租霸破坏单位或不愿离开的相关资料，供其他业主免费查阅。另外，有不少业主会已经有自家的黑名单，让会员自行查阅，业主可付费入会查核相关资料，以避开经常被入禀追收租金的「专业租霸」。不过，网上资料始终未必百分百正确，业主应小心求证网上资料。
3. 租约须打厘印
租约通常为一式两份，业主和租客必须在两份租约上签名，并且双方各保留一份正本租约。签署好的租约依法必须送往打厘印，以一般为期两年的租约来计算，厘印费为年租或一年平均月租的0.5%，由业主租客各自支付一半，另需付租约复本及对应本每份港币5元，亦可自行于税务局网站打电子厘印。万一发生纠纷，已打厘印的租约可以作为民事诉讼的证据，租约中的条款可作参考的依据，对双方都是一种保障。
4.坚持收「2按1上」
签署正式租约时，—般业主会向租客收取「两按一上」，即2个月租金作按金，以及预先支付首个月租金，合共3个月的租金金额。举例说，若果每月租金为1万元，两个月按金即是2万元，一个月上期便是1万元，即是租客入住前要先支付3万元。若租客在租约完结时能依照租约还原单位，业主才发还该2个月按金。另外，业主切记要确保收到按金才交出单位锁匙，保障自己权益。
5.定期到物业视察
业主及租客双方同意的情况下，可订定协议，业主有权定期前往出租物业视察，并应以书面清单形式，清楚列明出租物业内附有物品，例如家电设备或基本装修与家俬，让租客按清单验收清楚才收楼入住。同时，双方可订明非自然损耗下的维修责任谁属。另外，业主把物业出租前，亦记录拍照纪录物单位状况。
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