租客交管理费及差饷惹热议 业主被指避税 学者：属灰色地带 协议不清恐闹上法庭
2025-02-20 06:00
近年香港楼价低迷，但租务市场持续向好，但近日有一名YouTuber发文指，寻找租盘时发现有单位较市价低水近4,000元，了解后才发现该租金并不包括管理费、差饷及地租，若将所有费用加起来，则价钱与市价无异。《星岛头条》就有关做法向经济学者查询，获回覆指现时有不少业主会与租客作出相关协议，收少一些租金以降低课税成本，但提醒这种行为属于灰色地带，建议双方协议清楚，「若能双赢为最好」。
租客轰标价堪比语言艺术
灵探YouTuber「AP」在Threads发文写上「租客原来要交晒全部嘢」，并附上一张对话截图，显示其曾经查询租盘时获回覆「呢个价钱未包管理费、差饷及地租，全包你预14,000」。他对此不解，并表示「租客都要畀呢啲？」
翻查资料显示，该租盘为元朗半新楼，属代理盘，中层520尺，月租仅10,800元，远低于市价近4,000元。该YouTuber批评，这种标价堪比语言艺术，「咁你不如一开始就话14,000元，纯粹想用平啲价钱吸引人」，更大吐苦水，以为通常租用商业单位才需要缴纳这些费用，但现在「连普通人租私楼也要交这些费用，世界末日」。
网民：业主应该斤斤计较
该篇帖文随后引发网民激烈讨论，有网民不认同业主做法，认为有骗人的嫌疑，「只有业主才需要交管理费、差饷及地租，并且年底还要交税」。亦有网民指出，业主标低租价的原因，是因若租约写低价钱，他在交税时可以少交一些。更有网民提醒事主，就算见到价钱很平也不要租，认为「业主应该几麻烦，斤斤计较，到时退租有排搞，逐样同你计」。
不包管理费等属避税策略
经济学者李兆波表示，根据法律规定，收租的业主需要缴纳物业税，而物业税的税率是全年净租金收入的15%，地租、管理费、装修或翻新开支及公用事业服务费用，都是税项不能扣除的项目。因此业主在申报物业税时，若收取的租金中包含地租与管理费，则要缴纳更多物业税。
他表示，不少业主选择在租金中不包含管理费、差饷及地租，让租客自行缴纳，这样一来在报税方面则可降低金额。他又指，这是业主常见的避税策略，对于业主而言有「着数」，不过属于灰色地带。
学者：双方宜拟定双赢协议
李兆波又建议，若业主希望顺利降低纳税成本，最好与租客双方沟通协议清楚，以达双赢目的，因为如果租客需要以租金扣税，「低租金」反而不利，即只有业主有着数，很容易令租客「反枱」，甚至以后不帮业主缴纳管理费、差饷及地租，甚至最后闹上法庭。他表示，若合同中收取的租金价格，既能满足业主少缴纳物业税，亦能达到租客可扣除的租金限额，则为最公平又双赢。
此外，他提醒租赁双方拟定的租金价格不能偏离市价过多，不然会引起税务局注意，若漏报物业出租收入，税局亦会追回漏报的税项，更会罚款，以及可能因触犯蓄意意图逃税控罪而被判入狱。
同时，如果业主希望的话，可以在租约明确规定谁应负责支付差饷、地租、管理费或其他费。不过，即使租约规定由租客支付地租或差饷，业主作为物业登记拥有人仍需对政府负上主要责任。
税局接纳业主三大扣税项目
事实上，在申报物业税时，税务局一般只会接纳以下3个主要扣税项目。 其一，是差饷。只有业主同意缴付及已支付差饷才可获扣减，已获宽免的差饷金额则不可再向税务局申请扣税，其中缴付地租部份亦不可申请在计算物业税时扣减。
其二，不能追回的租金。部份租客可能基于某些原因，未能按时缴付租金给业主，甚至拖欠数月，但这些未能准时收取的租金，在性质上只属于欠租，并非「不能追回的租金」，因此业主不能将欠租在申报物业税中扣除。
其三，修葺及支出标准免税额。修葺支出因各个物业楼龄而异，但税务局为了简化计算手续，会自动在业主的净出租收入中划一扣减20%，作为修葺和支出的标准免税额，业主毋须提供相关实际支出证明，即使实际修葺支出较多，亦不可作额外扣税。
租客可享「住宅租金扣除」
另一方面，为减轻私楼租客负担，政府自2022/23年税季开始，新增「住宅租金扣除」项目，即纳税人以租客身分租赁合资格住宅处所，纳税人与同住配偶都可获扣除租金限额，每年上限10万元，即本身租住的单位平均月租8,333元，基本上已可用尽扣税额。而以最高税率17%计算，每个财年最多可以少交1.7万元薪俸税，即每月约1,400元。
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