港漂控诉误购马鞍山凶宅 大律师教3招自保 代理业界：买家最好主动问
2024-12-17 06:00 
无论租屋或买楼，普罗大众都会对「凶宅」敬而远之；不过，最近有港漂的家人在港误购凶宅单位，并在小红书发文投诉有业主及地产中介存心隐瞒。执业大律师陆伟雄向《 星岛头条 》对此表示，如果是临约阶段，理论上可以终止交易，并从民事索偿追讨订金。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰则建议，买家应主动向代理询问是否凶宅，因为现时并没有法定规例要求代理主动披露有关资讯。
港漂控诉误购马鞍山凶宅
非官方定义4类事故单位等级：
港漂市价买入 没特别便宜
该港漂在小红书上发表题为《我被香港无良中介哄骗买到凶宅怎么办》文章，声称家人误购马鞍山区一个凶宅单位。他指，怀疑单位曾经发生有人堕楼死亡的事件，并质疑业主与地产中介故意隐瞒，令其家入在不了解的状况下购入凶宅，「这个房子周围的中介全部都知道这间屋子是凶宅，没有人愿意收他，所以他就找远的地方的中介」、「跟那个中介串好了设计骗局找人脱手」。该港漂慨叹手上没有证据，「现在卖又卖不出去，住又不敢住，烂在了手上」。
文章引来网民热议，有人表示，一般香港中介会直接告诉你是不是凶宅，因为他们要承担法律责任，不能欺骗买家。「如果真的发生你说的情况，搜好证据请律师吧。」另有网民回应，一般而言，凶宅售价比市价便宜三分之一、甚至一半，对于售价这么便宜，正常买家都会觉得奇怪。港漂回应，买入价是正常市价，没有特别便宜。该港漂曾在文中提及，「由于新闻没有报道楼层，因此管理处及银行并不知情」
不过，也有网民怀疑事主所说的真伪，「香港买卖都是透明化的，真怀疑你这个文章真实性。」就此，记者曾联络该名事主了解事件，惟未有透露更多。
大律师：单刀直入问代理
执业大律师陆伟雄向《 星岛头条 》表示，凶宅没有一个特定的或者正式的定义，一般来说，有两种情况会出现，第一种是在单位内发生的一个非自然的死亡，例如烧炭、吊颈等；第二种是从单位发生的非自然的死亡，例如跳楼，理论上死者没有在该单位内死亡，只是在其他地方，例如平台、花园等，这样的情况下都视之为凶宅。
陆伟雄提醒，买家要主动向地产代理查询单位是否凶宅。在此情况下，地产代理是必需披露，「如果买家从来冇问过，人哋（代理）唔知道你介意凶宅，因为有好多人未必介意系凶宅，最紧要你卖得够平」。
另外，买家最好单刀直入，直接向代理询问该单位是否凶宅，或者是否曾发生非自然死亡，而且要有白纸黑字纪录，方便日后成为证据。他指不要转弯抹角问：「呢度有冇发生过奇怪嘢？」；「 呢度有冇污糟嘢？」因为每个人对上述定义都不同。
要取消交易 视乎到哪个阶段
如果买家发现购入的单位是凶宅，而地产代理又没有披露，可以怎么办？陆伟雄指要视乎交易去到哪一个阶段，如果是临约阶段，理论上可以终止交易，并追讨订金。如果已经完成交易，例如在搬入单位后才得悉买到的是凶宅，这样其实已经太迟，只好因应这宗交易导致买家有何损失，从民事索偿途径向相关人士追讨。另外，买家亦可向地产代理监管局投诉。
避免买到凶宅，陆伟雄建议可从以下三方面同步着手：
第一：最直接的方法就是向管理员、邻居或地产代理查询；
第二：向银行查询。银行多数对凶宅或邻居不做估价，或估价较低，但买家就必须多查几间；
第三：查坊间凶宅网。坊间一些「凶宅网」成为查证单位是否凶宅的方法之一，但由于「凶宅网」本身都是民间组织自己搜集资料，只会说明哪一座及以高中低层来标示单位，加上这些网站未必包括所有凶宅，所以只供参考。
陆伟雄指，以上三步最好同步做，不要只依赖地产代理的讯息，因为有时他们未必存心隐瞒，只是资讯未够全面，令买家不小心买到凶宅。
中原陈永杰：银行有凶宅名单
事实上，本港确实有发生地产代理隐瞒单位为「凶宅」的情况。消委会公布今年首8个月收到11宗涉及地产代理的投诉，其中有代理无向买方披露单位曾经发生堕楼事故，遭买方终止交易，并追讨赔偿，最终法庭裁定地产代理要向买方赔偿订金。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，因应买家要求，地产代理有责任在切实可行情况下交代单位之前发生过甚么事。惟他补充，如果买家没有主动询问目标单位是否凶宅，其实现时并没有法定规例要求地产代理主动披露有关资讯，「毕竟代理收两边佣金，唔止代表买家，同时都要代表业主。」
不过，一般来说，陈永杰建议经验丰富的地产代理向买方主动交代，避免日后有纠纷。他又指，银行基本有份凶宅名单以便估价，「银行都好紧张做到凶宅按揭，因为资产风险太高，如果代理向银行做估价时，银行表明系凶宅唔做按揭，代理最好主动同买家交代清楚，因为买家决定买凶宅，好多时候有心理准备要做Full pay。」
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