平价买楼收租如买现金流「300馀万已可买两房私楼」｜汪敦敬
2024-09-11 06:00 
很多人评论投资都只说价格上落，没有留意现金流才是整个市场的灵魂角色，笔者在2009年获陈志辉教授邀请在中文大学的EMBA（行政人员工商管理硕士）课程分享一间细公司怎样运用《孙子兵法》去打造能抵抗大公司的生存空间，演讲完毕后有位学生在休息室等待并问：「汪生，将来你经营的祥益地产成长时，怎样仍然保持现在的初心？」这是一个很好的问题，笔者回到家中有深思，结果得出放弃「想做第二个施永青」的念头，因为我觉得以本人条件来说，可能要放弃太多原则。
公司健康 最重要有稳定现金流
美联物业（1200）2024年中期业绩报告的数字反映，今年上半年33亿元生意额里面，盈利只有1.74亿元，即是说经营地产代理并不是一门很好的生意。当时笔者决定主力去做好两件事：第一就是进一步撰写更多文章去分享我实践的投资技术；第二就是我应该经营的不是佣金生意，而是一间健康的公司，最重要的就是有稳定的现金流。
想有绝对稳定的现金流，最好的方法就是能够确保人人开到单，所以不久之后，笔者就提倡「祥益无白果」，当时地产代理已经僧多粥少，现在情况进一步严峻，但是以8月经营比较困难下，人均开单仍然有4.7宗，公司虽然没有做到很大规模，但能够做到人人开到单，得到一个健康现金流。
笔者经营现金流的成功，对日后投资是一个十分重要的基础，除了地产代理的本业之外，笔者一直都有买楼收租，而且所得租金也滚存了一个稳定的现金流， 同时我亦喜欢买贵重物业，好处是不愁找租客，在逆市中也可照样加租。
香港10万亿定存很大机会有变
楼市去到现在，大家应该要留意多一些现金流，香港储了10万亿元定期存款在的银行体系，很大机会随着存款到期后、以及定期利息大跌下出现变动；而美国减息之后，环球资金如何走动也对投资很重要。
笔者见到有年轻投资者呼吁买楼收租，并称为「买现金流」，个人觉得这个说法非常之准确，现在是平价买现金流的时候，我们看一看现在屯门区的楼价：200馀万可以买到单幢式私楼，300馀万可以买到2房私楼或自由价居屋，这些物业收租都是平过供楼或者相若。扣除了息口之后，其实就等于买了之后，每个月就开始有现金回流了，随着息口下调和香港外来人口大量入境令租金上升，现在买入物业在短中期内，「收租佬」都会不断加人工，悲情虽然令到人不觉得机会存在，但机会的确也实在地在眼前。
汪敦敬
祥益地产总裁
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