房价跌、租金升 买楼更胜租楼 供楼睇长远升值潜力｜温伟明

住宅楼价下跌既成事实之际，租务市场却反其道而行逆市上升，地产代理透露，随着一众从内地来港读书的学生、寻找工作机会的专才，及移居海外但回流返港的人士的租楼需求带动下，不少屋苑的中小型单位一房难求，交通便利和楼龄较新的市区单位尤其抢手。笔者身边有不少朋友在楼价跌、租金升的情况下，开始议论是否「供楼」好过「租楼」？

差饷物业估价署（差估署）私人住宅「售价指数」显示，2024年6月份指数为301.8点，较2021年9月之高位398.1点下跌24.2%，当中「A类」— 面积少于40方米的私人住宅楼价跌幅最为厉害，达27.4%。反观「租金指数」，截至6月底为189点，与2023年1月疫后初期低位173.6点相比，跃升8.9%；「B类」 — 面积介乎40至69.9方米的私人住宅更加上升了超过10%。

在此消彼长的环境下，虽然利息还未正式向下调，倘有住屋的需求，「买楼供楼」的诱因真的有机会渐渐较「租楼付租」为佳。笔者尝试以一个刚落成，位于红磡区中型规模住宅楼盘的一房单位作出数字分析及比较。

楼价较21年9月跌24%

「租金指数」，截至6月底为189点，与2023年1月疫后初期低位173.6点相比，跃升8.9%。

虽然利息还未正式向下调，倘有住屋的需求，「买楼供楼」的诱因真的有机会渐渐较「租楼付租」为佳。

「买楼」较「租楼」付出较多的成本。

温伟明指，「租楼」只能享用单位，不会获得任何的资产，更不可获得其升值之红利，算不上任何的投资。

买楼的考虑因素有很多，首付的财务安排和自身供款能力是当中的先决条件。

上述楼盘以中小型单位为主，分析个案的一房单位实用面积约260方尺，根据代理资讯，同盘相类似单位每月租金近期升至约18000元（包管理费、差饷及地租），简单地说，住在这个单位的每月成本代价为18000元，而租者所获得的实质回报是居住在这个单位的权利。

假设以银行按揭贷款购买同一单位自住，其成本代价则是首期、印花税、每月还贷供款及相关杂费，包括：管理费、差饷和地租。参考近期成交个案，这种一房单位售价约500万，若以90%按揭、30年还款期及利率4.125%计算，首期连印花税约为61.25万，每月供款连管理费、差饷及地租等杂费则约24000元。

在此个案中，「买楼」较「租楼」付出较多的成本，包括首付之61.25万及每月额外支出6000元（即24000元 减去18000元），但「买楼」的回报除了与「租楼」一样获得居住在单位的权利外，还有的是购房者所付出的首期和每月供款之本金所带来的潜在回报，即单位长远的升值潜力。

「租楼」只能享用单位，不会获得任何的资产，更不可获得其升值之红利，算不上任何的投资。「买楼」却不同，除可自住，更可视为一种长远储蓄投资。虽然在不同的时段计算，这长远的储蓄投资回报有一定的差异，但从香港这数十年的数据来看还是正面的。以今天楼价低位为例，差估署2024年6月份指数与10年前2014年6月份指数相比，仍然有着逾20%资产值升幅，如果与15年前，即2009年6月对比，更有149%增长！

租金较去年1月升近9%

上述个案每月所付出的供款及杂费，整体数字上确实比租金多约6000元，但将它分拆，其实首12个月供款当中，每月平均约6450元是本金还款，而馀下约17550元为利息及杂费支出，相对18000元租金，这约17550元非资产储蓄投资的支出，反而少了数百元，从这角度来看，「买楼」似乎是有点「着数」，随着息除本减，每月本金还款提升，利息金额下降，哪怕租金不上升维持在现有水平，「着数」应该会与日俱增。

买楼除自用亦具投资价值

笔者只是以某一住宅单位试举例及分析，或许是管中窥豹，未及全面。事实上，买楼的考虑因素有很多，首付的财务安排和自身供款能力是当中的先决条件，「买楼」或「租楼」难以概括定论。无论如何，置业乃不少市民一个重要的里程碑，尤其是拥有置业梦的年轻人，笔者鼓励他们多一些留意市场资讯，并作出多个度分析，动动脑筋思索未来人生规划蓝图。与此同时，亦恳请政府相关房屋及财金官员作出「动态评估」，适时和及时实施「贴地」房屋及按揭政策，以助香港市民「上车」安居乐业。

温伟明

嘉华营业及市场策划总监（香港地产）