美孚「师奶兵团」重出江湖公司名义斥千万扫货专家拆解撤辣后开公司买楼因由

2024-07-25 06:00

自今年2月楼市撤辣后，不少投资者重投住宅市场，市场传出阔别住宅市场十多年的美孚新邨「师奶兵团」炒家，撤辣后再次入市，以公司名义斥资1,045万元买入两个单位。市传「师奶兵团」的公司董事均为家人，为甚么家人合资买楼，不采取联名方式，而要用公司名义？专家向《星岛头条》拆解撤辣后开公司买楼因由？

据市场流传，有投资公司今年撤辣后购入两个美孚新邨单位，该公司两名董事是人称美孚「师奶兵团」的著名投资者家人。该著名投资者早于2001年，以公司名义买卖美孚新邨，先后买卖过逾60个住宅及车位，当中大部分位于美孚新邨。惟2010年11月政府推出额外印花税（SSD）的楼市辣招后，便完全没有再购入住宅单位，转为投资车位，直至今年楼市撤辣、楼价15%的额外印花税被取消后才重新入市。

有传该投资公司内两名董事为家人。与家人夹份买楼，不少人会采用联名方式，但专注从事遗产承办的古明慧律师行张天恩律师指，长期投资大量物业的话，用公司持有有其好处。

投资物业不宜联名长命契

首先，联名买楼有两种，分别是「联权共有」（俗称「长命契」）及「分权共有」两种。采用「长命契」，一旦其中一个业主过身，业权将自动转到另一个人身上，不需要做遗嘱认证、遗产承办手续，到田土厅登记死亡证就可以，「但两人投资，每人50/50的话，未必想过身便给了对方」，因此投资物业未必适合用长命契持有。

公司股东过身不影响租务

而在「分权共有」的情况下，若50/50联名，其中一方过身，不会自动继承，但要经过法庭认证的继承程序，「如果过程中有任何租务、买卖，某程度上可能麻烦一些。」相反，使用公司名义持有，若其中一位股东过身，若公司内仍有足够董事，便可以继续运作，不会影响租务、物业买卖，因一切皆在公司层面处理。

具体做法，是在开立公司的时候定立股东协议，「有几多份数股份，就可以有几多个董事席位。」另外，股东协议亦可加入其他条款，例如公司有四名股东，若其中一方退出，想卖出股份，可以加入其他股东优先买入的条款，以免股权落入街外人。

另外，采用公司名义持有物业，有些投资者会更安心。因为「分权共有」联名买楼，其田土厅登记最多只有4个法定拥有人（Legal owner），假设有10个人夹份买楼，4人登记为Legal owner，其馀6人列为实益拥有人（Beneficial Owner）。张天恩指，有些实益拥有人「感觉上没这么受保障」，他们最好签定一些文件，证明有份出钱买入物业。

除了继承方面的优势，购买自住或出租物业时，若物业比较有独特性及罕有，而且银码比较大，买家可能会用公司持有物业，以在将来转售时节省巨额厘印费。同时，以公司名义买楼扣税的项目较多，只要涉及公司的支出，均可以扣税。

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客源更广转让税率更低

另外，以公司名义买入单位后，未来转售物业弹性也较大，公司可以直接卖出单位予一般个人名义买家，或者以转让公司股权方式来出售，吸引同类投资客，令潜在客源更广。而当遇上楼市炽热时，可能有更多组买家争夺，业主的议价优势自然也较高。

若购买物业的公司，是英属处女岛（BVI）、开曼群岛等地注册的离岸公司，在土地注册处的查册记录，只会相关该公司为物业持有人，外界较难以查到业主身份，是不少名人，以及著名投资者的惯常做法。

公司名义按揭无优势

以公司名义买入住宅物业亦可承造按揭，不论楼价高低，最高成数一律为六成。不过，中原按揭董事总经理王美凤指，相比起以个人或联名名义买楼，用公司名义承造按揭并没有特别著数。

她说，一般公司买家选择以空壳公司购置物业，由于并非经营业务的公司，银行需以公司股东之个人入息水平衡量还款能力，亦要付合供款占入息比率的规定。

要留意是，对于公司股东或有不同持股比例，较多银行接纳持股比例不少于50%的公司股东作为按揭借款人及/或担保人，例如有关公司两位股东持股比例是50%及50%，其中一位股东已有足够入息水平，便可由该位股东作为借款担保人。若股份比例分别是35%、25%、20%、20%，便需由多于一位股东作为借款担保人，股份比例需合共达50%或以上。不过，亦有银行要求不论多少股份比例，全部公司股东均需要作为借款人。

至于供款占入息比率(Debt-to-income ratio)，有银行会视公司名义购买物业作为非自用性质处理按揭申请，供款占入息比率一概以40%为上限计。