美孚「师奶兵团」重出江湖 公司名义斥千万扫货 专家拆解撤辣后开公司买楼因由
2024-07-25 06:00
自今年2月楼市撤辣后,不少投资者重投住宅市场,市场传出阔别住宅市场十多年的美孚新邨「师奶兵团」炒家,撤辣后再次入市,以公司名义斥资1,045万元买入两个单位。市传「师奶兵团」的公司董事均为家人,为甚么家人合资买楼,不采取联名方式,而要用公司名义?专家向《星岛头条》拆解撤辣后开公司买楼因由?
据市场流传,有投资公司今年撤辣后购入两个美孚新邨单位,该公司两名董事是人称美孚「师奶兵团」的著名投资者家人。该著名投资者早于2001年,以公司名义买卖美孚新邨,先后买卖过逾60个住宅及车位,当中大部分位于美孚新邨。惟2010年11月政府推出额外印花税(SSD)的楼市辣招后,便完全没有再购入住宅单位,转为投资车位,直至今年楼市撤辣、楼价15%的额外印花税被取消后才重新入市。
有传该投资公司内两名董事为家人。与家人夹份买楼,不少人会采用联名方式,但专注从事遗产承办的古明慧律师行张天恩律师指,长期投资大量物业的话,用公司持有有其好处。
投资物业不宜联名长命契
首先,联名买楼有两种,分别是「联权共有」(俗称「长命契」)及「分权共有」两种。采用「长命契」,一旦其中一个业主过身,业权将自动转到另一个人身上,不需要做遗嘱认证、遗产承办手续,到田土厅登记死亡证就可以,「但两人投资,每人50/50的话,未必想过身便给了对方」,因此投资物业未必适合用长命契持有。
公司股东过身不影响租务
而在「分权共有」的情况下,若50/50联名,其中一方过身,不会自动继承,但要经过法庭认证的继承程序,「如果过程中有任何租务、买卖,某程度上可能麻烦一些。」相反,使用公司名义持有,若其中一位股东过身,若公司内仍有足够董事,便可以继续运作,不会影响租务、物业买卖,因一切皆在公司层面处理。
具体做法,是在开立公司的时候定立股东协议,「有几多份数股份,就可以有几多个董事席位。」另外,股东协议亦可加入其他条款,例如公司有四名股东,若其中一方退出,想卖出股份,可以加入其他股东优先买入的条款,以免股权落入街外人。
另外,采用公司名义持有物业,有些投资者会更安心。因为「分权共有」联名买楼,其田土厅登记最多只有4个法定拥有人(Legal owner),假设有10个人夹份买楼,4人登记为Legal owner,其馀6人列为实益拥有人(Beneficial Owner)。张天恩指,有些实益拥有人「感觉上没这么受保障」,他们最好签定一些文件,证明有份出钱买入物业。
除了继承方面的优势,购买自住或出租物业时,若物业比较有独特性及罕有,而且银码比较大,买家可能会用公司持有物业,以在将来转售时节省巨额厘印费。同时,以公司名义买楼扣税的项目较多,只要涉及公司的支出,均可以扣税。
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客源更广 转让税率更低
另外,以公司名义买入单位后,未来转售物业弹性也较大,公司可以直接卖出单位予一般个人名义买家,或者以转让公司股权方式来出售,吸引同类投资客,令潜在客源更广。而当遇上楼市炽热时,可能有更多组买家争夺,业主的议价优势自然也较高。
若购买物业的公司,是英属处女岛(BVI)、 开曼群岛等地注册的离岸公司,在土地注册处的查册记录,只会相关该公司为物业持有人,外界较难以查到业主身份,是不少名人,以及著名投资者的惯常做法。
公司名义按揭无优势
以公司名义买入住宅物业亦可承造按揭,不论楼价高低,最高成数一律为六成。不过,中原按揭董事总经理王美凤指,相比起以个人或联名名义买楼,用公司名义承造按揭并没有特别著数。
她说,一般公司买家选择以空壳公司购置物业,由于并非经营业务的公司,银行需以公司股东之个人入息水平衡量还款能力,亦要付合供款占入息比率的规定。
要留意是,对于公司股东或有不同持股比例,较多银行接纳持股比例不少于50%的公司股东作为按揭借款人及/或担保人,例如有关公司两位股东持股比例是50%及50%,其中一位股东已有足够入息水平,便可由该位股东作为借款担保人。若股份比例分别是35%、25%、20%、20%,便需由多于一位股东作为借款担保人,股份比例需合共达50%或以上。不过,亦有银行要求不论多少股份比例,全部公司股东均需要作为借款人。
至于供款占入息比率(Debt-to-income ratio),有银行会视公司名义购买物业作为非自用性质处理按揭申请,供款占入息比率一概以40%为上限计。
开公司涉及多项费用
另外要留意,开立公司买卖物业,要支付成立以及维持公司运作的成本。以开立香港公司为例,支出包括商业登记费、周年申报表费用、会计审计费用等,一般每年花费数千至数万元不等。
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