国策解读｜「先息后本」加杠杆助内房 学者称必要手段 惟三年后恐见后遗症
2024-06-22 06:00 
内房举措接连推出，在多地下调房贷利率、降低首付比例后，多间内银先后推出「先息后本」的房贷还款方式，允许借款人在贷款期间仅支付每月利息，月供「本金」低至0元或1元（人民币下同），而且最长可10年不用还本金，引起市场热议。「房贷还款先息后本火了」一度登上微博热搜，对此，有网民表示「先息后本是好政策啊，就相当于大家可以白嫖了」，亦有网民认为「后面还不起的可能性更大」，「这基本上就是美国次贷危机前的还款模式」。不过有内地专家向《星岛头条》表示，「先息后本」属积极政策，并与中国当前的经济形势相对吻合。
前两年每月只需还1元本金
内地房地产多项利好政策于5月17日密集推出后，多间银行推出「先息后本」的按揭还款服务。其中，平安银行早前宣传抵押贷款业务时，提到「二阶段还款」、「双周供」、「轻松还」与「气球贷」等4类还款方式。
按当前上海房贷新政调整后的首套房利率3.5%，假设贷款100万元、还款期限30年，「轻松还」模式前两年每月只需还1元本金，加上利息后月供在2,800元至2,900元之间。从第三年开始，如按等额本息每月还款4,673元。整体而言，在等额本息模式下，本金及利息总额为161万元，「轻松供」最终本息总额约为167万元。曾有业内人士认为，「先息后本」终究只是还款方式改变，应偿还的贷款本息并未减少。
「气球贷」产品早已出现
中国（深圳）综合开发研究院金融发展与国资国企研究所执行所长余淩曲接受《星岛头条》访问时，认为「这是一个积极的政策」，与当前的经济形势相对吻合。
他表示，早在十几年前就出现过相类似「气球贷」（Balloon Loan）产品，惟当时房价因供不应求一直上涨，导致该类产品被叫停。如今房地产市场已变为供过于求，且疫情之后，经济并未完全恢复，国内收入及消费等都未达到疫情前水平，在此背景下，监管当局才开始对这类产品放行。
余淩曲表示，目前深圳房地产都有企稳的迹象。根据深圳市房地产中介协会数据显示，5月深圳全市二手房录得4,871套，按月下降1.4%，按年则增35.2%。深圳市房地产中介协会指出，按年下降主要是因五一假期消费者出游，录得量较少，若剔除该因素，5月6日至31日日均录得量较4月日均增长10%。
对购房人士而言，他认为好坏取决于当前的经济形势，也取决于大家对未来的收入预期。「这是国家层面的一种认识和假设」。他续指，不管是宏观经济还是老百姓的收入都处于底部状态，未来曲綫都会是一个向上升的方式，那麽先息后本就与该曲綫相对吻合。
对3类人群更具吸引力 增强现有消费能力
余淩曲指出，这类产品对3类人群更有吸引力。一是年轻人，他认为年轻人收入会随年龄增长及閲历提高而提升，如果是按照原来的「等额等息」，则相当于每月房贷支出都是一样的，其实对年轻人没那麽友好。他举例称，「比如年轻人现在一个月挣一万，五年十年后，收入到五万。这种情况下，『先息后本』，『气球贷』先少后多是与收入相吻合。」
其次，他表示疫情期间很多个体户和公司都出现困难，很多人收入降低，但预期未来能好转，在当前情况下，「先息后本」能把当前的难关先过掉，并避免出现房子被拍卖等情况，当人们收入在未来慢慢企稳提升，才增加房贷支出；第三，对现在的存量房，以前还房贷和首付都比较高，可能购买者已还十年贷，其实他当下房贷压力没有那麽大。在此情况下，「气球贷」可以减少当期的房贷支出，增强现有的消费能力。
老百姓加杠杆 对房地产市场企稳有帮助
他还表示，过去倡导的「去杠杆」是强调房地产开发企业的杠杆，而非老百姓房地产消费，「现时国家政策在一定程度上鼓励家庭提高杠杆，提升内需。」
余淩曲分析指，老百姓花更多的家庭收入购买房屋，发展商才有资金「回笼」以偿还银行贷款，对内房市场企稳是有帮助。
同时，「气球贷」在一定程度上降低了房贷压力，对银行来讲也是降低风险的方式。他认为该政策是「在各类风险中取得平衡」。如果没有这样的政策，房地产市场本身及房地产企业爆雷的风险可能更大。
三年过后若经济仍低迷 「就会变成风险事件」
不过，余淩曲称风险还是存在。他指，宏观来看，如三年只还息，三年过后若仍低迷，就会变成风险事件了。他认为，这是「相机抉择」，这一类的业务可以在当前形势下开展，但监管角度会控制规模，不会放任银行把这类业务扩展到极大的水平；如果三年之后经济仍没好转，也可以再采取其他对冲方式，如进一步延长先息后本的期限，从原来的三年变成五年，甚至十年等。另外，该政策亦是「救急不救穷」，他表示，银行也会视乎申请人收入是否稳健。
他还建议内房，要把当前政策作为一个稳定市场、防范风险的举措，而不应错误理解为进一步扩大房地产储备开发和囤地的信号。他称，「当前的重点应该还是防风险，对市场要企稳，还是以保为主，并不是刺激性政策。」另外，内房发展商可以抓住这个契机，加快销售，以买家资金偿还银行利息，以巩固资产负债表。
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