戴德梁行料全年成交5万宗明年楼价至少反弹10% 太古城租金回报成见底讯号

2024-06-19 08:40

楼市宣布撤辣后迎来小阳春，有专家预料，今年全年一二手私人物业成交宗数约5万宗，对比2023年按年升约16%。星岛早前进行「港人置业意向」问卷调查，发现未置业人士买楼意欲上升，观察过去26个月楼市数据，专家指，由于楼价累跌25% ，「明显见到平盘很快被市场吸纳。」

戴德梁行香港估价及顾问服务部高级董事黎剑明表示，楼市宣布撤辣后迎来小阳春，3月物业估价，对比去年第4季上升70%。参考该行住宅楼宇一二手买卖成交数据，疫情时2019至2020年逾5.9万宗，2021年成交量更是达到近年高位，升至74297宗。

黎剑明指，市场原本憧憬开关后，为楼市带来升幅，然而美国多次加息，令2022年至2023年整体成交量大幅下跌。

明年美国料减息楼价升10%

戴德梁行香港估价及顾问服务部高级董事黎剑明表示，市场原本憧憬开关后，为楼市带来升幅，然而美国多次加息，令2022年至2023年整体成交量大幅下跌。

现时太古城楼价跌穿1000万，租金回报率约2.7厘左右。

黎剑明指，假如明年美国减息三次，每次0.25厘，将有机会刺激楼价反弹一成或以上，主因吸引投资收租客入市及启动换楼链之结果。

事实上，2022年至2023年美国加息共11次，累达5.25厘。

现时楼价与高峯期约累跌25%，预计今年下半年最多跌多5%。

事实上，2022年至2023年美国加息共11次，累达5.25厘，2022年买卖成交宗数按年大跌近4成，降至45050宗，2023年更跌至43002宗。然而今年宣布撤辣后，今年首5个月成交量达23920宗，其中4月份的成交量达8551宗。黎剑明预计，今年全年成交宗数约5万宗，按年回升约16%。

楼价何时回升，他认为始终要看美国减息步伐，年初市场预计美国会逐步减息，然而现时一次未减，下半年市场都较悲观。由于今年11月美国大选，最坏打算是美国今年内不会减息，若果成真，他估计香港楼价恐在下半年再跌约5%。

过去26个月内，港楼价累跌了25%，市面楼价500万以下楼盘，迅速被市场吸纳。他指出，若今年底楼价累跌至3成，这会是一个楼价反弹指标，「投资者会接货，即使连租约的盘，应该也会卖得不俗。」

他坦言，对楼市不会看得太淡，「假如今年减不到息，就会累进到明年再减，对楼市会更有冲击力，反弹力会更加有力。」假设明年减息3次，每次减息0.25厘，累积减息0.75厘，他预料楼价明年最少有10%以上升幅。

「如果到时真的减息才打算换楼，就太迟了！到时投资者会全部立即冲晒出来！」

黎剑明指，当按揭息率下调，存款息率亦会相应下跌，租金回报率就会随之向上。现时太古城两房单位楼价跌穿1000万，租金回报率约2.7厘左右，但当太古城租金回报升至3.5厘，他相信楼价或已见底，「租金回报有3.5厘，对投资者有一定吸引力，市场会转为买楼收租，不会再放钱在银行。」