中港家庭分身家近亲转让大有学问赠予 vs 转让两者税收相差17万

2024-06-08 06:00

香港有不少中港家庭在内地持有物业，然而当涉及像何伯般的家庭纠纷﹑甚至争产分身家，如何将内地物业让子女或配偶继承，成为不少人的难题。其实内地物业转名可以用赠予方式过户，或是直系亲属方式进行物业转名，两者过户税收大不同，如果持有物业逾5年，并且是广东省内唯一住房，转名更加有著数。

赠与方式转名需付契税３％

个人所得税高达买卖房屋价格增值部份的20%。

内地以「因城施策，一城一策」为施政方针。

至于赠与费用方面，以珠海为例，其契税，即是房产原本买入价，所占转让分额的3%。

如果内地物业还有按揭贷款，可以到银行申请可否「带押过户」，意思是指将父亲原本物业剩馀的按揭贷款过户至儿子。

如果持有物业逾5年，并且是广东省内唯一住房，转名更加有著数。

粤港澳投资分析师李海文指，赠与过户通俗讲「我自愿送层楼俾你」，以珠海为例，只可以赠与给3代直系亲属。例如：父母、子女、兄弟姐妹、爷孙、外公、外孙。

至于赠与费用方面，以珠海为例，赠与方为楼价的万分之2.5%印花税，受赠方亦需付为楼价的万分之2.5%印花税。另外亦有契税，即是房产原本买入价，所占转让分额的3%。

举例父亲的珠海物业原本买入价为200万元，如100%转让分额给儿子，占转让分额的3%即6万元的契税。如果是50%转让分额，即3万元的契税。李海文指，因为内地基于「因城施策，一城一策」的施政方针，申请者事前须向当地不动产登记中心查询。

直系亲属买卖赠与个人所得税高达20%

至于另一种是直系亲属的买卖赠与，区别在于税费不同。其中缴交的契税，即是物业原本买入价，其转让分额再乘以税率。税率根据住房情况。例如首套房屋90平方米以下为楼价的1%，90平方米以下为楼价的1.5%，第二套房屋90平方米以下为楼价的1%，90平方米以下为楼价的 2%，第三套及以上为楼价的3%。

假设物业为首套房屋面积85平方米，原本买入价200万元，转让分额为50%，税率为1%，契税即是1万元。

但还要注意，转让价可原价卖给直系亲属，但是转让价高于原价，需要按差额的20%徵收个人所得税，另外房屋购买未满两年需交增值税及附加税，即是楼价的5.3%。

所以如果楼价下跌时，如物业持有超过5年，一般人宁愿以直接买卖转名，业主变相「零税转名」。

赠予及买卖赠与的申请程序

在申请程序上，以上两者大致相同。首先可以在不动产登记中心官网下载「赠与协议或赠与合同」供双方填写，以父亲赠与给儿子为例，如果内地物业还有按揭贷款，可以到银行申请可否「带押过户」，意思是指将父亲原本物业剩馀的按揭贷款过户至儿子。若然不获银行批准，儿子需要先偿还馀下房贷，接下来可以在不动产登记中心一次过办理报税及过户。

所需文件包括身份证﹑回乡证、房产证正本、亲属关系证明文件、赠与协议或赠与合同，以及商品房提供原本买入的发票和契税发票等。其中的「亲属关系证明文件」，香港人可在民政署宣誓办理，澳门人可在身份证明局办理。

「商品房买入发票」并非香港一般的收据，而是印有全国统一发票监制章，而监制章的式样和发票版面印刷的要求，发票的种类、内容、编码规则、数据标准、使用范围等具体管理办法由国务院税务主管部门规定，发票监制章由省、自治区、直辖市税务机关制作。

发票上必需包括票头、字轨号码（发票号码）、用途、客户名称、银行开户账号、商品名称目、计量单位、数量、金额，以及大小写金额、经手人、单位印章、开票日期等。