楼价回到8年前 长者怕蚀价拒做逆按揭 上月仅63宗 理财专家教路 市况逆转有一补救方法

疫情过后，本港经济复苏不似预期，楼价重回2016年水平。据香港按揭证券公司的数据，俗称「逆按揭」的安老按揭，今年4月录得63宗的申请，创11个月新低。有意见认为，楼价进入下行周期，部分退休人士想等未来楼价回升才参与「逆按揭」。不过有财务策划专家提醒，即使在较低楼价水平参与「逆按揭」，将来楼价回升亦有补救方法。

按证公司2011年推出安老按揭计划，让拥有物业的长者，透过向银行抵押自住物业，每月获取稳定生活费，同时又可居于单位内，直至百年归老。经安老按揭「月月出粮」的金额，视物业估价而定，在楼价高企的时候申请「逆按揭」，可锁定未来每月获得更高金额。

举例一名60岁的退休人士，拥有的自住物业价值600万元，若敍造安老按揭时选择定息计划，以及终身领取年金，每月可获1.32万元。若楼价升至800万元才敍造安老按揭，相同年龄及条件申请下，每月则有1.76万元，即是多4,400元直至百年归老。

转按可助获取更多年金

对于不少长者担心敍造安老按揭、锁定了楼价后，未来楼价上升会蚀底。坊间有理财专家教路，若未来楼价上升，安老按揭参加者可以进行「加按」或「转按」，透过重新估价，获取更多年金。与买楼按揭相若，加按是向原有银行洽商，转按则是找其他银行申请。

不过，按证公司接受本报查询时澄清，安老按揭计划并没有加按的安排。若楼价上升，安老按揭借款人可透过转按，以取得较高每月年金。转按可以在原有银行进行，或到其他银行申请。

转按具体做法是，重新敍造安老按揭，同时在新一份安老按揭计划申请「一笔过贷款」，清还原先安老按揭的贷款总结欠。按证指，进行转按有机会可节省部份法律文件费用，其馀费用大致与新造安老按揭无异。

理财策划专家李澄幸指，此举适合敍造安老按揭年期较短的长者，他计过，若楼价在敍造安老按揭后，在相对短期内升两成，才较值得进行转按。

首先，若原先的安老按揭敍造年期不长，贷款总结欠较少，申请「一笔过贷款」不会金额太多。其次是敍造安老按揭，利息开支及按揭保费虽然是分期支付，但合计起来普遍过百万元。因此楼价升两成、帐面升值过百万元，才足以抵销这些开支。

李澄幸直言，做理财决策，最紧要是心安理得。「很多人最大遗憾是，造完安老按揭一两年楼价回升，怎么办？这个方案可说是个小小补救方法。」

申请宗数大减时 楼价多数见底

据按证公司数据，4月录得63宗安老按揭申请，创11个月新低，较3月的81宗，按月减少22%。记者翻查按证公司数据，自2016年10月安老按揭纳入资助房屋以来，每当安老按揭申请宗数大减，楼价往往接近见底回升。

举例2019年2月至5月，安老按揭申请徘徊30多宗左右，较之前两个月的申请数目大减一半。而中原城市指数（CCI）由该年1月低位165.41点回升，至5月升至185.23点，反弹一成二。

另外，2023年1月及2月，申请宗数亦分别低至20多宗，较前三个月的过百宗锐减。同一时间，在憧憬内地与香港通关下，中原城市指数由2022年12月的152.96点，回升至3月的164.07点，回升约7%。

安老按揭申请宗数可预示楼市低位？中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量估计，当楼价接近低位，退休人士普遍预期未来楼价会回升，才暂时不敍造安老按揭，致令申请宗数大减。

安老按揭如卖楼给银行

他解释，安老按揭抵押自住物业给银行，可理解成将单位卖给银行，但将一笔过的卖楼收入，摊分至每月收取。因此申请人可视为楼市「卖方」，当预期楼价升的时候，便暂时「封盘」不卖。

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