供楼苦中一点甜 自住按息支出可扣税 一个情况免税额增至12万

美国减息预期一再推迟，本港按揭息率持续高企，税局上周又再发出新一期报税表，令供楼人士百上加斤；不过，自住人士的供楼利息可以用作扣税，或可为低迷楼市及高息环境下的业主们带来一点点安慰。

扣税年期上限为20年

所谓供楼扣税，即「居所贷款利息扣除」。若供楼人士持有本港境内物业及作自住用途，就可申请将按揭利息用作扣税，扣税上限为每年10万元，扣税年期为20个课税年度，业主可自行决定想申请扣税的年度，并不需要连续申请。不过，上述优惠只限住宅，写字楼及铺位等物业并不适用。

值得留意的是，早前施政报告提出，由2024至25课税年度开始，只要纳税人在报税年度内，是与2023年10月25日或之后出生的首名子女同住，居所贷款利息的免税额将由10万元提高至12万元，直至子女满18岁为止。

楼花按揭利息暂未能扣税

另一方面，新盘业主需留意税局规定自住物业才可申请扣税优惠，而「自住」的定义是以入伙一刻计算，因此若购入的是远期楼花，在入伙之前的利息支出并不能作出扣减。

申请优惠前考虑利息及入息

至于如何运用供楼扣税优惠才可达至最佳效果？主要视乎按揭利息多寡及业主入息情况。一般而言，对于上车人士来说，由于按揭以息随本减方式计算利息，按揭年期越长、利息开支越高，即刚开始数年的按揭利息比例较高，因此可尽早使用扣税优惠。然而，部份年轻上车人士薪金或较低，则可考虑留待日后薪金及交税水平较高时，才运用供楼扣税优惠。

另一考虑点是目前扣税期长达20个课税年度，因此供楼人士也毋须太忍手，可以先及早享有优惠，毕竟未来难以保证税务局会否延长或缩短、甚至取消有关政策的年期；业主本人也未必能确定未来会否提早卖楼或赎楼。

事实上，若以目前普遍按息达4.125厘、贷款额达250万元，以及年期为30年作计算，首年按揭利息已达10万元的扣税上限。业主亦可从银行月结单详细查阅供楼按息支出， 以决定是否使用扣税优惠。

夫妇只可有一个共同住所

至于以联名方式持有物业可如何扣税？不论按揭供款是否只由一人负担，每人可扣除之款额分别只限于5万元；另一方面，若两夫妇各自拥有一所物业，亦不等于两人皆可使用10万元扣税额，因为夫妇会被视为只有一个共同住所，故只有其中一个物业按息可用作扣税。

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